יום שישי, 28 באפריל 2017

בדיקת נכס להשקעה בג'קסונוויל פלורידה


אני יודע מה אתה מחפש בהשקעה וממה אתה חושש, כי אני בעצמי משקיע בנדל"ן בארה"ב כבר 6 שנים. יש לי נכסים משלי וכל נכס שאני מציע ללרכישה הוא נכס שאני הייתי קונה לעצמי. כל הנכסים נבדקים על ידי ועל ידי הצוות שלי. 

הנכסים נרכשים על סמך ניסיון של 6 שנים כאשר 3 השנים האחרונות ממוקדות בעיר ג'קסונוויל בפלורידה שם הקמתי את חברת הנדל"ן PANGO REAL ESTATE אשר מתמחת בבתי קרקע להשקעה.

אחת הסיבות שבגללן בחרנו בעיר ג'קסונוויל כבסיס לפעילות שלנו בשלוש השנים האחרונות היא ההתפתחות הכלכלית המרשימה שהחלה בעיר לפני כחמש שנים.

במהלך 3 השנים האחרונות ביצענו כ-150 עסקאות נדל"ן בשוק האמריקאי. אני מזמין אתכם להצטרף אלינו ולהנות מנכסים טובים והשקעה איכותית שתסדר לכם את רמת החיים.

את הנכסים הטובים נמצא בשטח - זה הרי ברור לכולם.

עבודת השטח לאיתור נכסים איכותיים ושכונות עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך הם סודות המקצוע, לכן כל נכס חייב להיבדק בצורה מקצועית ורק לאחר בדיקה מעמיקה נוכל לדעת אם ההשקעה הזו אכן משתלמת.

אתם מוזמנים לצפות בסרטון שבו נראה מה אנחנו בודקים בנכס להשקעה.


           

יום רביעי, 19 באפריל 2017

הטעות הגדולה של הישראלים – לא משקיעים מעבר לים



העובדות מדברות בעד עצמן: התשואה מהשכרת דירה להשקעה בארה"ב גבוהה לרוב פי 3 מהתשואה בישראל. הוסיפו לכך את העובדה שמחיר דירה להשקעה בארה”ב הוא שליש (!) מדירה בארץ ועכשיו שאלו את עצמכם – מדוע אנחנו עדיין קונים דירות להשקעה בישראל?

התשובה, כרגיל במקרים של התנהגות כלכלית לא רציונלית, היא חשש מהלא מוכר. מרבית הישראלים חשים בטוחים יותר כשההשקעה שלהם קרובה אליהם מבחינה גיאוגרפית. כאן בדיוק טמונה הבעיה של ניהול השקעות המבוסס על רגש ולא על קבלת החלטה רציונאלית – שמביא לתשואה נמוכה משמעותית ממה שהמשקיע יכול היה לקבל. 

במקום למקסם רווחים תוך ניהול סיכונים מחושב, הישראלי הממוצע מעדיף השקעות בעלות תשואה נמוכה, העיקר שתהיינה קרובות אליו הביתה. שנאמר – לא רציונלי ולא במקרה.

אז לפני שרצים לבדוק דירות בחיפה או באר שבע, הנה כמה נקודות שכדאי להתעכב עליהן:

בחו”ל – פחות (כסף) זה הרבה (תשואה). התשואה על השכרת דירות בישראל נעה כיום בין 2% ל-5% כשהתקרה של 5% נדירה ביותר. לעומת זאת, שוק השכירות האמריקני, מניב תשואות פנומנליות של עד 10-12% נטו, קרי, בשקלול הוצאות ניהול הנכס, התחזוקה וכד’. כל זאת, עוד לפני שדיברנו על כך שבכדי להשיג את התשואות הגבוהות הללו אנו נדרשים להשקיע סכומי כסף נמוכים בשליש ממה שנדרש כדי לקנות נכס נדל”ן בישראל.

חלק גדול ממשקיעי הנדל"ן רוכש דירות שיהוו מרכיב משמעותי בהכנסה המשפחתית בפנסיה.

הדאגה להכנסה לאחר הפרישה, גרמה לאלפי אנשים להשקיע את כספם בדירות להשקעה בארץ, אך בעקבות החוקים החדשים של שר האוצר שכוללים העלאה של מס הרכישה מ5% ל-8% ומס דירה שלישית משקיעים רבים פשוט הפסיקו לקנות דירות בארץ ומחפשים מקום אחר לרכוש נכסים.

אמנם העובדה שהמשקיעים מפסיקים לרכוש נכסים בארץ זו בעיה בפני עצמה כי ברגע שזה קורה כמות הדירות להשכרה תפחת, המחירים להשכרה יעלו וזה יגרום לפגיעה נוספת בשכבות החלשות שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש דירה ונאלצים לגור בשכירות, אבל כנראה שלשר האוצר זה לא כל כך מפריע ולא נראה שהמהלכים שנעשו עוצרים את עליית המחירים או מייצרים דירות להשכרה לשכבות החלשות אלא להפך.

משקיעים רבים שעד לא מזמן חשבו לרכוש דירה נוספת מוצאים את עצמם מתחבטים בכדאיות של המשך רכישת נכסים בארץ. מי שכבר רכש נכסים והוא בעל 3 דירות צפוי לשלם מס של 18,000 ₪ לשנה על הדירה השלישית, דבר הזוי ומקומם ומוריד את הכדאיות שהרי כל ההכנסה משכירות הולכת למדינה.

אלטרנטיבה נוספת להשקעה בנדל"ן היא תוכניות חיסכון ואגרות חוב של המדינה שבמקרה הטוב יניבו למשקיעים 2% לשנה. בלית ברירה אנו רואים יותר ויותר אנשים שמחפשים מקום אחר להשקיע את הכסף וארה"ב הופכת ליעד מספר אחד. משקיעים רבים שלא האמינו אי פעם שיקנו נכס להשקעה בחו"ל מתחילים לחשוב בכיוון וזה הופך מהר מאוד לטרנד החדש של הישראלים.

הרי מי לא היה רוצה להשקיע כמה מאות אלפי שקלים בלבד ולהגדיל משמעותית את הכנסתו  הקבועה? השקעה בנדל”ן בחו”ל היא הפתרון המושלם לחלום של אנשים רבים שעבדו וחסכו כסף ורוצים עתה שהכסף יעבוד בשבילם. בארה”ב ניתן לנצל עדיין את מחירי הנדל”ן הנמוכים ולקנות דירות ב-100 אלף דולר, ליהנות מהכנסה קבועה גבוהה ומעלייה בערך הנכס לאורך השנים.

רבים מחפשים היום איפה להשקיע את הכסף שלהם. הם מחכים להזדמנות הנכונה שתגיע ובינתיים מחירי הנדל"ן בארץ הגיעו כבר למחירי שיא של כל הזמנים וגם הנדל"ן בארה"ב רושם עליות יפות כבר 3 שנים אבל מי שימשיך לחכות ולא ירכוש נכס עכשיו יאבד את ההזדמנות.

רכישה של נכס להשקעה בחו"ל מחייב הכרות עם השוק המקומי וכאן אני נכנס לתמונה. לאחר פעילות מסיבית של 6 שנים בשוק הנדל"ן האמריקאי וליווי של מעל 150 משקיעים ברכישות של נכסים בארה"ב, יצרתי מעטפת ותוכנית ליווי שעוזרת לכל מי שרוצה להשקיע בביטחה בשוק הנדל"ן האמריקאי.

כאשר שואלים אותי לגבי ההשקעה בנדל”ן בחו”ל, אני אומר לכולם, “צריך רק  לקבל החלטה ולדאוג לליווי נכון. עלות ההשקעה המומלצת היום הוא בין 70,000$ ל-100,000$ אבל גם אם יש לכם רק 50,000$ – אתם פשוט חייבים לבדוק את ערוץ ההשקעה הזה". ההסבר הוא שבטווח המחירים הזה המשקיעים מציבים את עצמם בשכונות טובות יותר שיש בהם דרישה גבוהה לשכירות וגם חתך סוציו אקונומי גבוה יותר, זאת אומרת שלשוכרים יש אפשרות כלכלית לשלם את השכירות.

אז איך מתחילים:

השאירו פרטים ונקבע פגישה שבה נדבר על הנכס שלכם בארה"ב:

יום שבת, 4 בפברואר 2017

מה חשוב לשים לב כשמחפשים נכס להשקעה בארה"ב?



קיבלתם החלטה להשקיע בנדל"ן בחו"ל אך חוששים לעשות טעויות? להלן כמה עצות חשובות שינחו אתכם על מה באמת חשוב לשים לב כשמחפשים נכס להשקעה בארה"ב. מוזמנים לקרוא

בחירת מיקום

חשוב לבדוק האם מדובר במיקום בעל ביקוש, איזה סוג של אוכלוסייה גרה בו, מהם נתוני התעסוקה באיזור, הכנסה לנפש, הגירה פנימית או חיצונית, רמת מוסדות החינוך והיצע השירותים המוניציפליים. כמו בארץ כך גם בארה"ב, כל אלה ישפיעו מאוד על התשואה של הנכס ועל הביקוש אליו בהמשך.
נקודה חשובה נוספת היא מזג האוויר, משקיעים רבים איבדו את ההשקעה שלהם בסופות הוריקן כמו "קתרינה", ו- "ווילמה" בשנת 2005. חשוב מאוד לוודא שאנחנו לא קונים נכס במקום מועד לפורענות ואם כן לדאוג לבטח את ההשקעה שלנו בביטוח מתאים.

סוג הנכס

ישנם 3 סוגי נכסים מומלצים להשקעה בארה"ב: דירות קונדו, דירות סינגל פמילי או דירות מולטי פמילי. לכל אחת מסוגי הדירות היתרון היחסי שלה. כדי ללמוד יותר על יתרונות וחסרונות של כל סוג נכס, הורידו את המדריך שלי להשקעות נדל"ן בחו"ל בקישור: מכאן

מחירים של נכסים דומים

סקר שוק הוא אחד הבעיות שכל משקיע מרוחק מתמודד איתם. יש לבדוק מחירים ממוצעים של נכסים דומים באיזור כדי לוודא שהמחיר שהוצע לכם הינו הוגן. סקר שוק נכון יראה לנו לפחות 3 נכסים דומים שנמכרו באזור, 3 נכסים דומים שמוצעים למכירה כרגע ושלושה נכסים שהושכרו באזור כדי לקבל גם אומדן של מחיר השכירות הממוצע.

חברת הניהול

עקב המרחק אנו נאלצים להשתמש בשרותיה של חברת ניהול. בארה"ב קיים היצע רחב של חברות ניהול ויש תחרות לא קטנה ביניהם לכן מלבד מחיר השרות שהוא בדרך כלל דומה מחברה לחברה יש להתמקד באיכות השרות. חברת הניהול אמורה לדאוג לכל ההיבטים של ניהול הנכס כשחלק מהם מובנים מאיליו לבעל הנכס אבל לא לחברת הניהול. ניקח לדוגמא את תשלום המיסים השנתי או ביטוח הנכס שתי נקודות חשובות מאוד שאף משקיע לא בודק מול חברת הניהול וכך מוצא את עצמו מתעסק בהם בכל שנה במקום שחברת הניהול תבצע זאת עבורו.

איכות הנכס
יש לשים לב למצב הנכס ולהשקעה הנדרשת בו, גם אם מתוכנן שיפוץ כללי כדי להגדיל את ערכו. רמות השיפוץ השונות נקבעות לפי רמת השכונה ולפי סוג ההשקעה. בנכס המיועד להשכרה במחיר של 800$ לחודש נבצע רמת גימור נמוכה יותר מנכס שיושכר ב1,400$ לחודש, כמו כן בנכס שמיועד לפליפ (רכישת נכס, שיפוץ ומכירה מהירה למטרת אקזיט) אנו מראש מכוונים את הנכס למכירה למשפחה מקומית ולכן רמת הגימור תהייה גבוהה יותר.

עצה לדרך 

כדי לא לעשות טעויות בדרך להשקעה מניבה בנדל"ן בארה"ב, כדאי מאוד להיעזר בשירותיו של מומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב. מי שלא מכיר באופן אישי את השוק יכול להיכוות. הכישורים האישיים משמעותיים מאוד. לנגישות של המומחה לשוק המקומי יש השפעה גדולה מאוד וככל שהוא בעל ידע רב יותר על השוק המקומי, כך התשואה שלכם מהעסקה תהיה גבוהה יותר. מי שלא מכיר באופן אישי את השוק יכול להיכוות. 

מעוניינים ללמוד עוד? אשמח לתאם פגישות היכרות ללא תשלום. לתיאום הפגישה הקליקו: כאן

יום רביעי, 18 בינואר 2017

יוצאים לדרך - נדל"ן ארה"ב 2017

איך שהזמן טס כשנהנים. הנה חלפה לה עוד שנה ואנחנו כבר בשנת 2017 ואיתה אתגרים חדשים ופסגות חדשות שעדיין לא כבשנו.

האם אתם מוכנים לשנת 2017 ?


2017 הולכת להיות מאתגרת במיוחד, שוק הנדל"ן האמריקאי רושם עליות יפות כבר כמה שנים והנסיון והקשרים שצברת הם הדרך היחידה להצליח להשיג נכסים במחירים טובים.

שנת 2017 הולכת להיות שנה נהדרת. השנה אני הולך להתמקד בביצוע פליפים. פליפ הוא מעין עסקת אקזיט מהירה בה אנו רוכשים נכס במחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק כי המצב הפיזי של הנכס הוא מצב גרוע מאוד ודורש שיפוץ גדול.
בדרך כלל עסקאות פליפ נעשות באזורים איכותיים של העיר בהם רוב התושבים של השכונה הם בעלי הבתים ומעט מאוד גרים בשכירות, לכן השיפוץ צריך להיות ברמה גבוהה לפי הסטנדרטים של השכונה. לאחר ההשבחה של הנכס מעמידים את הנכס למכירה בשוק המקומי.

כדי שהעסקה תשתלם אנחנו צריכים לקנות את הנכס במחיר נמוך באופן משמעותי ממחירי השוק של בתים בסביבה כדי שאחרי השיפוץ יהיה לנו מספיק רווח שיצדיק את הפרוייקט. הזמן הממוצע לפרויקט פליפ מהרכישה ועד המכירה הוא בין 4-6 חודשים לכל עסקה.

עסקאות פליפ לא מתאימות לכל משקיע, מדובר בהשקעה של 100,000 ועד 150,000 דולר לכל עסקה כאשר הרווח מהעסקה מתקבל רק בעת מכירת הנכס. זאת אומרת שהשקענו סכום של 100,000 דולר רכשנו נכס שיפצנו אותו ועכשיו מעמידים למכירה ומחכים שיגיע הקונה המתאים. בניגוד לעסקת רכישה לטווך ארוך שבה אחרי השיפוץ משכירים את הנכס וממש מהר מתחילים לקבל שכירות בעסקאות פליפ המטרה שלנו היא למקסם את מחיר המכירה של הנכס כדי להרוויח כמה שיותר ולא להתפשר לכן נתחיל ממחיר גבוה יותר, נבדוק את תגובות השוק ולאחר מכן נפעל בהתאם, אך צריך לקחת בחשבון לפחות 3 חודשים לתהליך המכירה. ההמלצה שלי בעסקאות פליפ הוא לקחת איתכם שותף שיתחלק בנטל ההשקעה בצורה הזו תוכלו להכנס לעסקת פליפ בהשקעה נמוכה יותר שתקל על מרווח הזמן שבו אין הכנסות מהנכס.

עסקאות פליפ הם דרך נהדרת להגדיל בטווח קצר את ההון העצמי עם סיכון נמוך במיוחד בגלל העובדה שהנכס נרכש במחיר נמוך באופן משמעותי ממחיר השוק.

כשמתחילים לעסוק בתחום חדש הצעד הראשון הוא הקשה ביותר וככל שעושים יותר ויותר צעדים מבינים איך להתנהל בצורה נכונה ולמזער את כל הסיכונים. בשלב הזה אתה כבר מנוסה וההחלטות נעשות בצורה מהירה יותר. אבל כדי לעשות את הצעד הראשון כל משקיע צריך לעבור תהליך מאוד ארוך של התמקצעות כדי שכשהצעד הזה יהיה בסופו של דבר צעד קדימה ולא צעד אחורה.

בעצם ישנם שלושה מרכיבים שתצטרך להכין מראש לפני שתעשה בפועל את הצעד הראשון. המרכיב הראשון הוא ידע, המרכיב השני הוא זמן והמרכיב השלישי הוא כסף.

שלושת המרכיבים האלה אמורים להביא אתכם למצב האופטימלי לצאת לדרך ולבצע עסקאות אבל מה קורה כשאחד המרכיבים או שניים מהם חסרים. לדוגמא יש לך הרבה זמן פנוי ויש לך את הידע אבל אין לך את הכסף הדרוש לבצע את העסקה הראשונה או למשל יש לך את הכסף אבל אין לך את הזמן או את הידע. בשלב הזה אני נכנס לתמונה ויכול לספק לכם 2 מרכיבים מתוך השלושה. העיסוק היום יומי שלי הוא נדל"ן בארה"ב ויש לי את הזמן לכך, המרכיב השני הוא הידע, יש לי את הנסיון והידע לבצע עסקאות פליפ, עסקאות השבחה ועסקאות השכרה רגילות דבר אחד שתצטרך להביא מהצד שלך הוא כסף. הרי אם יש לך את הכסף ואתה לא יודע איך ומה לעשות איתו ואין לך זמן פנוי לכך מצאת את הפרטנר המתאים.

אם אתה חושב שאתה מתאים ויכול לשתף איתי פעולה, צור איתי קשר ונתחיל למנף אחד את השני.


          

יום שישי, 13 בינואר 2017

10 השווקים החמים של שנת 2017


עשרת השווקים החמים ביותר בארה"ב והמומלצים להשקעה בשנת 2017 לפי העיתון הכלכלי Forbes.



רוצים לדעת מי במקום הראשון - היכנסו לכתבה - http://snip.ly/86zge