יום שישי, 30 באוגוסט 2013

האם מחירי הבתים באמריקה צפויים להמשיך ולעלות ?

העיתון הכלכלי האמריקאי FORBS  פירסם מאמר חשוב בנושא התאוששות שוק הנדל"ן.
להלן תמצית הדברים:


"ההתאוששות הכלכלית של המשק מאז המשבר בשנת 2008 איטית יותר מההתאוששות הכלכלית ממלחמת העולם השנייה. הבנק המרכזי באמריקה - הפד, ניסה בכל דרך אפשרית להמריץ את הכלכלה, על יד מכירת אג"ח לטווח קצר והעלאת מחירים על אג"ח לטווח ארוך, הכוונה הייתה לגרום לירידת ריבית על המשכנתאות ובנוסף לעודד מיחזור הלוואות שמטרתם הגדלת תזרים מזומנים ולחיזוק הביקושים. עד לאחרונה נראה היה שהוא מצליח במשימה והריבית במשק נשארה נמוכה מאוד. כרגע אנו רואים עלייה חדה מאוד בריבית המשכנתאות שגורמת למצב להיות גרוע יותר ותגרום לעצירת עליית המחירים. נכון הריביות עדיין נמוכות אבל הבעיה היא בקצב עליית הריבית דבר שלא היה במדינה מאז שנות השישים.
ריביות נמוכות מגבירות את הביקוש לדירות, אמנם הריביות מושפעות ממספר גורמים אבל בסופו של דבר מי ששולט בריביות הוא הבנק המרכזי.


בחודש מאי 2013 הריבית הממוצעת להלוואה ל-10 שנים באמריקה הייתה 1.7% והריבית בהלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה הייתה  בסביבות 3.35%. חודשיים לאחר מכן ביולי 2013 הריבית הממוצעת להלוואה ל-10 שנים באמריקה עמדה על  2.65% והריבית בהלוואה בריבית קבועה ל-30 שנה קפצה ל-  4.51%, העלייה החדה בריביות הוציאה מהשוק אלפי קונים פוטנציאליים וכאלה שעמדו לבצע מיחזור להלוואות שלהם, התוצאות לא אחרו להגיע והמכירות של בתי סינגל פמילי חדשים ירדו בחודש יולי ב-13%. המחירים היום עדיין נמוכים מאוד ורכישת בית היא עדיין החלום האמריקאי אבל כאשר הממשלה מחליטה להתערב בשוק החופשי זה יכול להיות קטסטרופלי.

בתרשים שלמטה ניתן לראות את היחס שבין העלייה במחירי הדירות לעומת העלייה בגידול האוכלוסייה.
בשנת 2003 כאשר יותר אמריקאים רכשו דירות גדל הפער בין הגידול באוכלוסייה לבין המחיר ובכלכלה נכונה כאשר יש ביקוש גבוה לדירות המחירים עולים וכך גם הפער גדל עד שהגיע לשיא בשנת 2006 ודישדש בירידה קלה עד שנת 2007 שבה התרסק בירידה חדה כלפי מטה. שימו לב בתרשים לשנים 2006-2007 - ככה נראית בועת נדל"ן.



ישנו נתון נוסף שמראה את הבועה בצורה ברורה יותר, הנתון הוא היחס בין מחירי הבתים לבין ההכנסה הממוצעת למשק בית. במשך עשרות השנים שקדמו לבועת הנדל"ן היחס בין מחירי הבתים באיזור מסוים לבין ההכנסה הממוצעת למשק בית הייתה 3:1 זאת אומרת שאם מחיר דירה ממוצעת היה 90,000 דולר ההכנסה הממוצעת למשפחה הייתה 30,000 דולר זהו יחס של שלוש לאחד. בתחילת 2007 כאשר מחירי הבתים עלו הרבה מעבר להכנסות היחס עמד על קצת יותר מ-5:1 זה היה הסימן החזק ביותר להימצאות בועה.
במהלך החודשים האחרונים היה ביקוש גדול לדירות ולמעשה במקומות רבים במדינה החלה בנייה מרובה שלא מצליחה לעמוד בביקושים החזקים של השוק, אם הביקוש יימשך נמשיך לראות עליות מחירים, לעומת זאת אם ריבית המשכנתאות תמשיך בעלייתה באותו הקצב זה יגרום דווקא לצינון השוק ולעצירת עליות המחירים.
הבנק המרכזי של אמריקה ממשיך בתוכניותיו לרכישת 85 מיליארד דולר באג"ח ובניירות ערך מגובי משכנתאות דבר שמבלבל מאוד את המשקיעים והבלבול הוא בכך שאם הפד ממשיך לרכוש אג"ח זאת אומרת שהכלכלה והמשק עדיין במיתון מצד שני אם הכלכלה תתחיל להתחזק הפד יגביל את קצב הרכישות שלו וכל זה משפיע ישירות על שוק הנדל"ן והכלכלה צריכה כרגע שוק נדל"ן צומח ובריא. לעומת זאת מאז שהממשלה החליטה להתערב בשוק הנדל"ן אנו רואים התאוששות איטית אך יציבה לאורך הזמן."