יום שני, 25 בנובמבר 2013

השקעה חכמה ומומלצת - קליבלנד אוהיו

דוגמא לנכס שנרכש בקליבלנד אוהיו

העיר קליבלנד שבמדינת אוהיו מציעה למשקיע המרוחק שוק סולידי ויציב שמתאפיין בעלייה מתונה החל מהשנה שעברה, השוק סבל קשות מאז המשבר הכלכלי של 2008 והתקשה להתאושש למרות כל מאמצי המדינה, בקליבלנד קהילה יהודית גדולה ומושרשת ובתי ספר מהטובים בעולם.

לאחר המשבר הכלכלי פעלה אוהיו ליצירת שיגשוג כלכלי ולשיקום השכונות והאיזורים שנפגעו, התמיכה הממשלתית תרמה רבות להתייצבות השוק,עובדים חדשים הוכנסו למעגל העבודה דבר שהחזיר את האמון במשלמי המשכנתאות ומשלמי השכירות.

מגמתה של אוהיו היא ליצור שיגשוג באיכות החיים על ידי יצירת סביבה אטרקטיבית לפעילות עסקית, חבילות סיוע נרחבות בתחום הפיננסי ייצרו צמיחה של עסקים חדשים, תרמו לפיתוח התשתיות והניעו את הכלכלה של המדינה.

קליבלנד הינה עיר מרכזית בכל מה שנוגע לרפואה ומחקר ומהמתקדמות והמפורסמות בעולם, פרוזדור הרפואה מתחיל ממרכז העיר ועד כיכר האוניברסיטה, ומכיל מרפאות מתקדמות, מרכזי מחקר של קליבלנד קליניק הנחשבת ויוניברסיטי הוספיטל. קליבלנד קליניק הוא אחד מ – 4 המרכזים המובילים בארה"ב ואחד מהמרכזים הרפואיים הגדולים בעולם! קליבלנד קליניק מדורגת כמספר 1 באמריקה בטיפולי לב. מרכזי הרפואה בקליבלנד גדלים ומתפתחים וכוללים את המרכז הרפואי לואיס סטוקס קליבלנד, מרכז זיידמן לחקר הסרטן החדש והמפואר ומרכז כנסים רפואיים חדש ומפואר.

רכישת נכס בקליבלנד במצב העכשוי הינו דבר חכם מאוד למשקיע המבין את מצב השוק, מחירי הבתים בקליבלנד הגיעו לתחתית במהלך הרבעון הראשון של שנת 2012 ונשארו כך עד לרבעון השני מאז ועד היום אנו רואים מגמת עלייה, המחירים עדיין נוחים מאוד למשקיעים המחפשים שוק יציב ובטוח עבור ההשקעה שלהם.





תהליך הרכישה של נכס מבוצע בתאום מלא עם המשקיע הפוטנציאלי, בשלב הראשון מוקמת חברה בארה"ב על שם המשקיע ונפתח חשבון בנק בארה"ב על שם החברה והמשקיע, לאחר מכן אנו עוברים לשלב איתור הנכס במסגרת התקציב שסוכם מראש, המשקיע יקבל לידיו פרטים של נכס ודוחות כלכליים המשקפים את כדאיות ההשקעה, פרופיל הנכס, השיפוץ הנדרש ומידע על השכונה.

הנה דוגמא של נכס שנרכש לפני כחודשיים:



נתונים כלכליים על העסקה:


הנכס נמצא באיזור יהודי בשכונה מצויינת, עבר שיפוץ ברמה גבוהה והושכר במחיר של 1150$ לחודש.

להורדת תוכנית עסקית הכוללת תמונות לנכס נוסף - לחץ כאן.

יום שלישי, 19 בנובמבר 2013

פרמטרים חשובים לבחינת נכס להשקעה

החלום האמריקאי הוא בית קרקע עם גינה ירוקה שבה יוכלו לגדל את הילדים שלהם.
בעצם החלום האמריקאי לא שונה כל כך מהחלום הישראלי אבל כאן הישראלי המצוי עושה את הטעות הגדולה שלו כשהוא מחפש בית בארה"ב.

כשאתה מחפש השקעה בארה"ב אתה חייב להתעלם מהתחושות והאמוציות ולחשוב רק בכובע של משקיע.
אסור לך להתאהב בנכס, אסור לך לרכוש נכס רק אם תצליח לדמיין את עצמך גר שם. אלה טעויות שעולות הרבה כסף למשקיע המתחיל.

בית עם בריכה ברוב המקרים יתברר כהשקעה גרועה, בריכה היא עול שצורך השקעה וטיפול והוצאות מיותרות הם לא בדיוק מה שאתה מחפש בהשקעות הראשונות שלך.

כאשר מבצעים ניתוח שוק בוחנים את הרכב הנכסים המאפיינים את השכונה, האם השכונה מתאפיינת בבתי קרקע או דירות קונדו, האם דיירי השכונה מבוגרים או צעירים, מה אחוז המשפחות עם ילדים.


יום ראשון, 10 בנובמבר 2013

מה נדרש כדי להיות משקיע נדל"ן מצליח

לאחרונה מצאתי את עצמי חושב על משקיעי נדל"ן אחרים, על ההתמודדות שלהם במהלך הדרך וכיצד אוכל לעזור להם.

מה בעצם דרוש לכל משקיע נדל"ן באשר הוא - בארץ או בחו"ל זה באמת לא משנה הרי הבסיס משותף לכולם.





הגעתי למסקנה שמה שדרוש לכל משקיע נדלן הם ארבעת המרכיבים האלה:


  1. ידע.
  2. זמן.
  3. כסף.
  4. אשראי.

יום שלישי, 5 בנובמבר 2013

כיצד נדע בכמה ניתן להשכיר את הנכס שלנו

כשאנו ניגשים לבחון כדאיות בעסקת נדל"ן בארצות הברית עלינו לקחת בחשבון מראש המון נתונים חשובים כדי שנוכל לדעת לצפות את הרווח האמיתי הצפוי לנו מהעסקה הזו, הרי לא נרצה לקבל בדוחות שלנו 12% תשואה שנתית ובסופו של דבר בפועל לקבל רק 6%.

ניתוח עסקת נדל"ן הוא לא דבר פשוט, ישנם המון פרמטרים שיש לקחת בחשבון כגון: מחירי הנכסים באיזור, כמות הנכסים שבשכירות לעומת בבעלות, אחוז הבתים הריקים באיזור, ההכנסה הממוצעת למשפחה, רמת האבטלה, הפשיעה, האקלים באיזור ועוד פרמטרים רבים נוספים.

עדיף להיות זהירים בהערכות שלנו ועל כן נבדוק אילו הוצאות נוספות נצטרך להכניס לחישוב הכדאיות, בארה"ב בעל הנכס משלם את המיסים השנתיים ואת ועד השכונה, בנוסף יש להכניס גם הוצאות תחזוקה שנתיות.

יום ראשון, 3 בנובמבר 2013

מדוע משבר של אחרים זו הזדמנות בשבילנו

מחירי הדירות בארץ עולים ועולים ואנשים מתפתים עקב הריבית הנמוכה ולוקחים משכנתאות מטורפות של 800,000 ש"ח ויותר.

כלכלנים רבים מגדירים את המצב היום בישראל כבועה וצופים שהבועה תתפוצץ בקרוב, המצב דומה לערב המשבר הכלכלי בארה"ב של שנת 2008 שבו מחירי הנכסים היו בשיא של כל הזמנים, המשבר הכלכלי הוביל בעקבותיו לגל ענק של לווים שלא יכלו לעמוד בתשלומי המשכנתה שלהם, הבנקים שהם מוסד כלכלי ולא חברת נדל"ן נתקעו עם מיליוני בתים, דבר שהוביל חלק מהם לפשיטת רגל.


ברגע שהשתחררו מיליוני בתים לשוק, השוק הגיב מיידית ומחירי הבתים צנחו, בעלי ההלוואות מצאו את עצמם חייבים לבנק יותר מאשר הנכס שלהם היה שווה ולכן העדיפו להפסיק לשלם את המשכנתה והבנקים נאלצו לעקל עוד ועוד נכסים.