יום ראשון, 21 בדצמבר 2014

למה משקיעי נדל"ן קנדים רוכשים נכסים בארה"ב

תתפלאו לשמוע אבל משקיעי הנדל"ן הקנדים הפסיקו לרכוש נכסים בקנדה והם מסתערים על שוק הנדל"ן בארה"ב בכל העוצמה, מיד תבינו למה?



שוק הנדל"ן בקנדה דומה מאוד לשוק הנדל"ן בישראל, אצלנו גל העליות התחיל בשנת 2008, בקנדה הוא התחיל הרבה לפני. בקנדה באופן כללי ובמיוחד הערים טורונטו קלגרי וונקובר נמצאות בעלייה מתמדת מאז 1997. עליית המחירים גרמה לירידה בכח הקנייה של האזרחים במיוחד הזוגות הצעירים, בדיוק כמו שקורה היום בארץ.

עליית המחירים והירידה בתשואות וברווחים מהשכרת דירות הרחיקה את המשקיעים משוק הנדל"ן.
המצב כל כך דומה לשוק בארץ שזה פשוט לא יאומן, זוגות צעירים לא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה ומחכים למחירים שירדו, והם כל הזמן אומרים לעצמם אולי בשנה הבאה המחירים ירדו ואז כן נוכל לקנות דירה, אבל המחירים רק עולים ועולים.

יום שישי, 5 בדצמבר 2014

מהפכה - הדולר ברמת שיא

מהפכה, זו המילה היחידה שיכולה לתאר את שער הדולר שחזר לרמה שהוא לא היה בה כמעט 3 שנים.
הדולר לא מתחזק רק אצלנו אלא במגמת עלייה בכל העולם והמגמה הזו נמשכת, אבל איך זה משפיע עלינו בתור משקיעים בנדל"ן בארה"ב.
ההשקעה בנדל"ן בארה"ב היא אחת ההשקעות הטובות ביותר שיש כרגע , כי אין בעצם שום אלטרנטיבה אחרת שיכולה לספק למשקיע הישראלי ביטחון בהשקעה ויכולת החזר כה גבוה כמו השקעה בנדל"ן בארה"ב.
למרות זאת עד לא מזמן כוח הקנייה של המשקיע הישראלי היה חזק מאוד, רק לפני 3 חודשים אם היינו רוכשים נכס ב-100,000 דולר היינו משלמים רק 340,000 ₪ סכום של כ60,000 ₪ פחות מהיום. (דרך אגב כבר קיבלתי כמה טלפונים ממשקיעים שרכשו נכסים לפני הנסיקה של הדולר, כולם הודו לי שמצאתי להם השקעה טובה לפני העלייה) .

לכאורה ההשקעה בנדל"ן בארה"ב היום לעומת עד לפני 3 חודשים לא כדאית לחלוטין – האמנם ?

יום חמישי, 20 בנובמבר 2014

יתרונות רכישת נדל"ן בארה"ב

רכישה של נדל"ן בארה"ב היא דרך נהדרת לבניית הון וליצירת עתיד כלכלי בטוח.




לרכישת נדל"ן בארה"ב מספר יתרונות שאותם אסקור במאמר זה

היתרון הראשון והמשמעותי ביותר וגם המטרה הראשונית שלנו היא הגדלת שווי ההון העצמי שלנו על ידי רכישת מספר נכסים. כסף שנמצא בתוכנית חיסכון מאבד מערכו מדי יום לעומת זאת רכישה של נכס גורמת לכסף שלכם להתחיל לעבוד עבורכם.

נכס להשקעה זהו נכס שיושכר ויכניס לנו הכנסה חודשית מצד אחד, מצד שני אם נדע לרכוש נכון נרכוש נכס שיעלה בערכו עם השנים, מדובר בהשקעה לטווח ארוך של מעבר לשנה.

יום שלישי, 14 באוקטובר 2014

מהו התהליך הנכון לרכישת נכס נדל"ן בארה"ב

משקיעים רבים שואלים אותי לאחרונה מהי הדרך הנכונה והבטוחה לרכישת נכס בארה"ב. המאמר הזה נכתב בשביל כל אלה שמתלבטים וחוששים, התהליך מבוצע בצורה פשוטה ושקופה.


1. השלב הראשון הוא קבלת החלטה על שם מי ירשם הנכס:

ישנן 3 אפשרויות לרישום הבעלות על הנכס:

על שם אדם פרטי – האופציה הפשוטה ביותר והמומלצת לנכס הראשון והשני היא לקנות על שמך הפרטי ולחסוך בהוצאות הקמת חברה, כל מי שקיבל את הרושם שניתן לרכוש נכסים רק על שם חברה יכול להבין שניתן ואף מומלץ לרכוש על שם אדם פרטי, אין עם זה שום בעיה.
במקרה כזה יש צורך בדרכון בתוקף בלבד, ובהמשך לצורך תשלום מיסים יש לפתוח תיק ברשויות המס בארה"ב ולהפיק מספר ITIN. מספר ITIN הוא מספר חלופי למספר SOCIAL SECURITY למי שאינו אזרח ארה"ב (עלות פתיחת תיק ברשויות המס כ- 350 ₪).

חשוב לדעת שרישום הבעלות כאדם פרטי חושפת את המשקיע לאפשרות של חשיפה אישית במקרה של תביעה, ניתן לתבוע את הבעלים באופן אישי כולל נכסיו האישיים (הנכסים אומנם מבוטחים נגד תביעות).

אופציה נוספת היא רישום על שם חברת LLC אמריקאית – היתרון המשמעותי ברישום על שם חברה הוא שבמקרה של תביעה נגד בעל הנכס, לא ניתן לתבוע את הבעלים באופן אישי אלא רק את נכסי ה-LLC. עלות הקמת חברה שונה ממדינה למדינה . ההמלצה שלי היא לפתוח חברת Series LLC במדינת Delaware – היתרון בסוג זה של חברה הוא שלא תצטרך לפתוח חברה נוספת בכל נכס שתרכוש אלא כל נכס ירשם על שם חברת בת של החברה הראשית כאשר כל תת חברה היא חברה בפני עצמה.
עלות הקמת חברת Series LLC במדינת Delaware היא 850$ + מע"מ.

האופציה השלישית היא רישום על שם חברת C-Corp אמריקאית – בצורת רישום זו ישנו תשלום מס רק בארה"ב ואין צורך לשלם מס על ההכנסות בארץ.

מומלץ להתייעץ עם רואה חשבון שמבין בהליכים ובמיסוי בארצות הברית כדי שתוכלו להחליט על האופציה הטובה ביותר עבורכם ותוכלו להבין כל אחד באופן אישי מה יהיה תשלום המיסים שלו. (ניתן ליצור איתי קשר בטלפון- 052-3737510 כדי לקבל המלצה על רואה חשבון ישראלי).

2. עורך דין או חברת טייטל

לצורך ביצוע העברת בעלות על נכס בארה"ב יש צורך להיעזר בשרותיו של עורך דין בטעמכם.
עו"ד חייב להיות עו"ד אמריקאי, עם רישיון לבצע עסקאות נדל"ן באותה מדינה בה מתבצעת העסקה.
ישנן מדינות שבהן העברת הבעלות מתבצעת ע"י עו"ד בלבד וישנן מדינות שבהן חברת טייטל תבצע את העברת הבעלות. בשני המקרים תוכל לקחת עו"ד מטעמך שיעבוד מול חברת הטייטל או עורך הדין של המוכר.
לצורך הרכישה יש להעביר מקדמה שתסוכם עם המוכר (מקובל להעביר בין 1,000$ ל -2,000$),
המקדמה מראה את רצינות הקונה להיכנס לעסקה, אבל אתם חייבים לרשום בחוזה סעיף שמקנה לכם נקודת יציאה בתוך מספר ימים שתבחרו ובמסגרת התקופה הזו תוכלו לבצע בדיקות בנכס ולהחליט אם אתם ממשיכים בעסקה. כל עוד ביטלתם את העסקה במסגרת הזמן הקצוב תקבלו את המקדמה ששילמתם בחזרה בניכוי עמלות העברה לחשבון הבנק בארץ.

עד מועד הסגירה תצטרכו להעביר את ייתרת כספי הרכישה כאשר אלה יישארו בנאמנות אצל עורך הדין מטעמנו, והעו"ד ידאג להעברת הכסף לכל הנוגעים בדבר.
עלות בצוע סגירה (העברת בעלות) יכול להגיע ל-1000$, סכום זה כולל את ביצוע העברת הבעלות ורכישת ביטוח טייטל (בדיקה לנכס נקי משיעבודים או עיקולים)

3. בדיקת הנכס

בדיקת נאותות (Dou diligence) היא הבדיקה החשובה ביותר כדי שהמשקיע יקבל את כל המידע על הנכס שהוא הולך לרכוש. מומלץ להזמין בדיקת אינספקטור לצורך קבלת חוות דעת על המבנה, היסודות, הצנרת, החשמל, אינסטלציה, מערכות החימום והקירור, הגג, המרתף, המרזבים, החלונות.
בנוסף רצוי לשלוח צלם שיבצע צילומים חדשים ובאיכות גבוהה של כל חדר מהבית, החצר, עליית הגג והחנייה. בנוסף יש לבקש צילומים של הבית מבחוץ כולל צילומים של הרחוב.
עלות הבדיקה והצילומים יכולים להגיע לכ-400$.

4. המסמכים הנדרשים לצורך העברת בעלות:

במידה והוחלט לרשום את הנכס על השם הפרטי של הרוכש, יש להעביר לעו"ד צילום דרכון בלבד.

במידה והוחלט לרשום את הנכס על שם חברה (LLC) יש להעביר לעו"ד את המסמכים הבאים:
  • אישור פתיחת חברה ופרסום חברה - Certificate of Incorporation and Filing Receipt 
  • מספר מזהה חברה (ח.פ) - SS-4/ EIN Application 
  • דיווח על ישיבת הקמת חברה 
  • רשימת המנהלים בחברה
5. העברת הכסף לארה"ב

לצורך העברת הכסף לארה"ב יש צורך להמציא לבנק אישור מס הכנסה על ניקוי מס במקור.
הרבה אנשים נרתעים כשהם שומעים שהם צריכים לגשת למס הכנסה לצורך קבלת האישור, אך אין ממה לחשוש, השקעה ברכישת נכסי נדל"ן בחו"ל הם השקעה פטורה ממס ומעוגנת בחוק כך שמס הכנסה מחויב לתת לכם אישור על כך, הבעיה היחידה היא שלפעמים זה לוקח קצת זמן עד קבלת האישור ולא כל משרדי מס הכנסה בארץ מפיקים את האישור במקום, בחלק מהמקרים תאלצו לחכות לאישור שישלח אליכם בדואר הביתה דבר שלוקח בערך עד 10 ימים לכן מומלץ להגיע למס הכנסה מיד לאחר החתימה על חוזה הרכישה כדי לבקש את האישור.

6. בדיקת טייטל ותיאום תאריך סגירה:

בדיקת טייטל מקדמית הינה בדיקה שתוודא שאין על הנכס שעבודים או עיקולים. בנוסף יקבל המשקיע תעודת ביטוח טייטל שמכסה מפני עיקולים או שיעבודים שלא התגלו בבדיקה.

במידה ואתה מיוצג על ידי עורך דין משלך יבוצע תיאום תאריך סגירה בין שני עורכי הדין. 

7. חתימה על הסכם עם חברת ניהול:

מומלץ לחתום הסכם עם חברת הניהול לפני העברת הבעלות על שמכם, כדי שביום הסגירה והעברת הבעלות חברת הניהול כבר תיכנס לתמונה תיפגש עם השוכרים שבנכס (אם ישנם) ותבצע ביקורת ראשונית של הנכס. עמלת חברת הניהול ניתנת למיקוח ככל שמספר הנכסים שלך בחברה גבוה יותר, בדרך כלל דמי הניהול הם 10% מגובה השכירות מהנכס.
חברת ניהול מקצועית תאפשר לך גישה לכל המסמכים ולדוחות הניהול דרך האינטרנט לצורך מעקב, תקבל שם משתמש וסיסמא ייחודיים משלך עבור הנכסים שלך.

8. רכישת ביטוח נכס

ביטוח נכס מגן עלינו כמשקיעים מפני אפשרות של אבדן הנכס עקב שריפה, שיטפונות, סערות, נזקי גשם, פריצה וחבלה ועוד סעיפים רבים אחרים. ישנם חברות ניהול שמבצעות עבורך את רכישת הביטוח וההוצאה נחשבת כחלק מההוצאות השוטפות לכן חשוב לוודא שחברת הניהול תטפל בנושא כי אם לא תצטרך לרכוש ביטוח נפרד בעצמך. עלות ממוצעת של ביטוח לנכס היא בין 500$ל-700$ לשנה.

9. יום הסגירה:

ביום בסגירה נפגשים עורך הדין המייצג של המוכר עם עורכי הדין של הקונה. העו"ד של הקונה, מקבל את מסמכי רכישה של הבית (deed) ,העו"ד מוציא את הכסף מהנאמנות ומעביר את הכסף לכל הגורמים בעסקה (המוכר, חברת התיווך, מיסים למחוז, שכר טרחה של העו"ד..)

עו"ד שולח את מסמכי הרכישה לעירייה ומטפל ברישום הנכס על שם הקונה. תוך 3-10 ימים יהיה אפשר לראות באתר העיריה את הבעלות החדשה על הנכס.

בשלב הזה תוכל להרים כוסית לחיים !

מזל טוב, רכשת נכס בארצות הברית !

יום ראשון, 5 באוקטובר 2014

רוצה להצליח בהשקעות נדל"ן בארה"ב


היית בקורס השתתפת בהרצאות, כנסים והשתלמויות ועדיין לא התחלת ולא רכשת את הנכס הראשון, למה ?

בשנה האחרונה עבדתי עם מספר לא קטן של אנשים וליוויתי אותם בהשקעות מניבות בארה"ב, אלה אנשים שהחליטו לזרוק את הספר, להפסיק לשמוע הרצאות ולנקוט בפעולה.

הרבה אנשים מתעניינים בהשקעות נדל"ן קוראים המון ספרים בנושא ולוקחים קורסים באלפי שקלים והם לומדים המון, כי הם אוהבים ללמוד ובתכל"ס נדל"ן זה דבר מרתק.
אבל ההצלחה לא תקרה בקורס או בקריאת ספר ההצלחה תקרה אם הם יעשו משהו עם מה שהם למדו.

קל מאוד להגיד אני לומד השקעות נדל"ן בארה"ב אבל כל המכללות מלמדות אותך את החומר התאורטי בלבד ורוב האנשים יעדיפו להמשיך ללמוד מאשר לקפוץ למים ולעשות משהו ויקחו עוד קורס ועוד קורס, כי בשטח אפשר להיכשל ולהיתקל בבעיות. כשאתה לומד אתה נמצא במקום בטוח ושם לא תוכל להיכשל.

אם תיקח יוזמה ותתחיל לפעול אתה תראה איך החיים שלך משתנים.

תוכל לקנות לך כמה נכסים ולהתחיל לחיות ברמה גבוהה יותר כשיש לך הכנסות המשלמות את ההוצאות שלך אבל השקעות בנדל"ן זה לא רק הכסף זה יותר מזה זה עולם ומלואו זו דרך חיים. (למרות שזה מאוד נחמד כשההשקעות מצליחות ומרוויחים כסף).

השקעות בנדל"ן זה מסע שמעצב את האישיות שלך, בכל עסקה אתה מתמודד עם אתגרים חדשים שדורשים פתרונות יצירתיים – אבל בזה אין לי ספק שאנחנו הישראלים אלופים.

יום רביעי, 13 באוגוסט 2014

באיזה מדינה בארה"ב כדאי לנו להשקיע בנדל"ן?

שוק הנדל"ן בארה"ב הוא שוק ענק, מדובר ב-50 מדינות שכל מדינה כזו גדולה פי כמה ממדינת ישראל ואם ניקח את ישראל כהשוואה כל עיר שונה מהעיר השנייה ודירה ממוצעת של 4 חדרים בגודל של כ-100 מ"ר תימכר במחיר שונה בחיפה ובתל אביב או בכל עיר אחרת.

מי שמבין את הנקודה הזו יכול להבין שהשוק בארה"ב שונה גם הוא ממדינה למדינה וגם מעיר לעיר באותה המדינה. גם בתוך עיר מסוימת ניתן למצוא שכונות יוקרתיות יותר ויוקרתיות פחות.

מי שמבין את הנקודה הזו גם מבין שבכל מדינה בארה"ב אפשר להשקיע ולהרוויח כסף.

בכל מדינה יש את התל אביב שלה שהיא העיר היקרה יותר ויש את הפריפריה והאזורים המשניים הזולים יותר.


נקודה נוספת שתילקח בחשבון בבחירת המדינה או העיר היא מגמת עליית הערך בנקודת הזמן של ההשקעה.

מאז שנת 2012 שוק הנדל"ן בעלייה בכל ארה"ב, יש מקומות שאפילו ירדו קצת בשנה שעברה ושוב השוק עבר לעליות אבל כל מדינה עלתה בצורה שונה וגם כל עיר ועיר בתוך המדינה התנהגה ומתנהגת בצורה שונה.

יום ראשון, 27 ביולי 2014

רכישה של נכס להשקעה בקליבלנד אוהיו


משה פנה אלי לאחר שביקר אצל מספר חברות נדל"ן בארץ. הוא לא מכיר את שוק הנדל"ן האמריקאי ולכן לא רצה לרכוש נכס ללא ייעוץ וליווי של מומחה בתחום.
משה קיבל עלי המלצה מחבר שרכש נכס בליווי שלי בקליבלנד אוהיו.

התקציב שנקבע להשקעה היה 61,000$ בלבד והתשואה הייתה אמורה להיות 10% ומעלה. הייתי חייב לעמוד בתקציב הנדרש ולא הייתה לי שום אפשרות של חריגה, פשוט זה היה הסכום ולא היה יותר.
חתמתי עם משה הסכם ליווי והתחלתי לחפש עבורו נכסים להשקעה.
מספר נכסים עמדו על הפרק ולאחר שקיבלתי חוות דעת מאנשי השטח שלי החלטנו לרכוש את הנכס הנ"ל.

הכל התנהל כשורה, תקציב השיפוץ לא חרג והנכס הושכר במהרה במחיר הצפוי בדיוק לפי התוכנית העסקית של הנכס.

בסופו של דבר הסתכמה עלות הנכס ב- 60,795$ והשכירות מניבה 12.5% תשואה.

יום שישי, 27 ביוני 2014

החשיבות של ביטוח טייטל ברכישת נכס נדל"ן בארה"ב

Title Insurance



הרבה אנשים לא מודעים לחשיבותו של ביטוח הטייטל במסגרת רכישת נכס בארצות הברית.

במהלך התקופה האחרונה יצא לי להכיר מספר אנשים שרכשו נכסים מחברות ישראליות, העבירו את הכסף לצורך הרכישה ובאמת הנכס עבר על שמם והם אכן קיבלוDEED שזה שטר הבעלות שלהם על הנכס.

אבל לאחר בחינה של הניירת מסתבר שהעברת הבעלות בוצעה ללא ביטוח טייטל.

למזלם הם רכשו את הנכס מחברה ישראלית שהייתה בעצם המוכר כי היא רכשה את הנכס מספר חודשים קודם לכן, אבל עדיין יכול לצוץ משהו מהעבר שיכול לסכן את הבעלות שלהם על הנכס.

וזה בדיוק מה שקרה לאלי (שם בדוי).

יום ראשון, 22 ביוני 2014

איך להתקדם בחיים מבחינה פיננסית

הרבה אנשים מתקדמים במהלך החיים שלהם בתפקיד ומגיעים למשרות בכירות במסגרת מקום העבודה שלהם.

הרבה פעמים אני נתקל באנשים שאומרים לי שהם מתקדמים ומרוויחים יותר כסף ממה שהם הרוויחו אי פעם אבל עדיין בסוף החודש חשבון הבנק שלהם שוב במינוס והם לא מצליחים להתקדם בחיים לשום מקום ובכל פעם שהם מצליחים לחסוך סכום כסף מסוים מגיעה הוצאה גדולה לא מתוכננת וגם הכסף הזה נעלם.

כרטיסי האשראי שלהם כבר נוצלו עד גובה המסגרת ובעצם הם מרגישים בחוסר שליטה.

ההתנהלות החודשית מלווה במחשבות ובלחץ נפשי לא מבוטל שמאלץ אותנו לנסות ולחפש פתרונות, אבל הפתרון לא נמצא אצלנו כי לא לימדו אותנו אף פעם איך להתנהל כלכלית – אנשים מסיימים בית ספר תיכון עם 12 שנות לימוד ויותר כשהם לא יודעים אפילו לקרוא דוח פיננסי ולא יודעים מה זה תזרים מזומנים, אז למה הם מתפלאים פתאום כשהם במצוקה כלכלית, הם אף פעם לא למדו איך להתנהל עם הכסף שלהם.

יום שני, 26 במאי 2014

מהם האזורים הטובים ביותר להשקעה בנדל"ן בארה"ב

כדי שנוכל להצביע על מקום מסוים כמקום טוב להשקעה נצטרך לבדוק איפה נמצא את שכונות מעמד הביניים באמריקה.

בתור משקיע בנדל"ן בארה"ב נרצה לרכוש נכסים במקומות בהם מעמד הביניים יכול להרשות לעצמו להתגורר בכבוד. כשמשווים אזורים להשקעה נעדיף את אזורי מעמד הביניים שכן שם נוכל למצוא נכסים אטרקטיביים במחירים שפויים. משפחה ממעמד הביניים בארה"ב שמרוויחה כ-40,000 דולר בשנה תבחר לגור באזור כזה שרמת המחייה תאפשר להם לחיות ברמה סבירה ואף יותר מזה.

נתונים חדשים שמתפרסמים בימים אלו מראים שבערים כמו קליבלנד או דיטרויט כל ארבע בתים מתוך חמש נמכר למעמד הביניים ואילו בערים כמו ניו יורק ולוס אנג'לס רק אחד לארבע. בעיר סן פרנסיסקו הפער אפילו גדול יותר ורק אחד משבע בתים נמכר למעמד הביניים.

כשאנו מדברים על מעמד הביניים בארה"ב אנו מדברים על נכסים בשווי של עד 150,000 דולר. נכסים בשווי גבוה יותר מכוונים למעמד גבוה יותר והוצאות המחייה באזורים אלו יהיו בדרך כלל גבוהים יותר לכן באזורים אלה משפחה ממוצעת ממעמד הביניים לא תוכל לרכוש בית.

יום שבת, 3 במאי 2014

כיצד לחסוך כסף בשיפוץ נכס מרחוק

כמעט כל נכס להשקעה שנרכוש ידרוש שיפוץ מסוים. נכס טוב ידרוש שיפוץ מינימלי של צביעת הדירה ואולי גם החלפת השטיחים. נכסים במצב פחות טוב ידרשו בין היתר שיפוץ מטבח או עידכון חדר האמבטיה, החלפת אריחים שבורים ברצפה, תיקונים בגג ובמערכת החימום.

כשאנו נמצאים עדיין בשלב הרכישה עלינו לתכנן את תקציב השיפוץ. תיכנון לקוי יכול להוביל לעלויות בלתי צפויות ואם הרזרבה שהכנו מראש קטנה מידי אנו צפויים למצוא את עצמנו בחריגה מהתקציב ועם נכס שלא מתאים בכלל להערכות בדיקת הכדאיות שביצענו לפני הרכישה. ככל שמצב הנכס יהיה גרוע יותר כך גם טווח המחירים של השיפוץ יכול להשתנות באופן בלתי צפוי כשעוד ועוד דברים חדשים מתגלים כל פעם.

אז איך בכל זאת עלינו לבצע את התיכנון ומתי ?


יום שבת, 26 באפריל 2014

דמי ביטחון – Security deposit בשכירת דירה בארה"ב

אחת הבעיות הגדולות ביותר של בעלי נכסים להשכרה וזה לא משנה אם זה בארץ או בחו"ל היא ההתמודדות עם דייר שמפסיק לשלם.
בארץ מקובל לקחת צקים מראש לשנה ולהחתים את הדייר על שטר ביטחון או ערבות בנקאית ועדיין כאשר דייר יפסיק לשלם ההתמודדות מולו קשה מאוד. הדייר יכול להישאר בנכס גם מבלי לשלם מספר חודשים עד שנוכל לפנות אותו וזאת רק אחרי פניה לבית משפט וביצוע הליך מסורבל וארוך שיכלול בין היתר התמודדות נפשית קשה של בעל הנכס.

בארצות הברית המצב שונה לחלוטין בכל הקשור לפינוי דייר לא משלם מהנכס. החוקים נוקשים מאוד וברוב המדינות נוטים לטובת בעל הנכס ולא הדיירים. דייר שלא ישלם יקבל כבר אחרי 7 ימים הודעה הנקראת – Notice, המתריעה לדייר על אי התשלום. בשלב זה מתווסף קנס שנע בין 10 ל- 15% מגובה השכירות החודשית ונקרא Late fee. במידה והדייר עדיין לא שילם את החוב עד ל-15 לחודש, נשלח מכתב נוסף הנותן לדייר התראה אחרונה ואפשרות לתשלום תוך 3 ימים או להתפנות מידית מהנכס.

יום שני, 31 במרץ 2014

מה אומר המונח - Under Water

המונח (Under Water אנדר ווטר) נפוץ מאוד בשנים האחרונות בתחום הנדל"ן בארצות הברית.
הוא מתאר מצב שמתרחש באיזור אחרי שבועת הנדל"ן מתנפצת. בשנת 2008 הייתה התרסקות מחירים בשוק הנדל"ן האמריקאי שהותירה מליוני בעלי נכסים עם נכס ששווה פחות מהמשכנתה שנלקחה לצורך רכישתו.


לדוגמא בית שנרכש בשנת 2006 במחיר של 200,000 דולר כאשר המחירים היו בשיאם, הרוכשים לקחו משכנתה של 150,000 דולר ושילמו מכספם רק 50,000 דולר. למרות שבדרך כלל מחירי הנכסים עולים ועולים אף אחד לא ציפה את המפלה שבאה בעקבות המשבר הכלכלי של שנת 2008. הנכס המדובר ירד בערכו לשווי של 120,000 דולר. זאת אומרת שעכשיו שווי השוק של הנכס קטן ב-30,000 דולר מגובה המשכנתה, מצב כזה של נכס נקראUnder Water .

יום ראשון, 2 במרץ 2014

מהו Foreclosure וכיצד נוכל להפיק ממנו את המיטב

Foreclosure זהו תהליך כינוס הנכסים לנכסים בארצות הברית.

כינוס נכסים בתהליך של Foreclosure קורה כאשר בעל נכס לא עומד בתשלומים של הלוואת המשכנתא על הנכס. במקרה כזה נותן ההלוואה – בדרך כלל מדובר בבנק שמעקל את הנכס ומציע אותו למכירה על מנת לכסות את ייתרת ההלוואה.


הבנקים עצמם לא מנהלים את מכירות הנכסים וכדי לבצע את המכירה של הנכס נעזר הבנק בשרותי מתווכים. מתווכים אלו נקראים – REO Agents, מתווכים אלו מתמחים במכירות מסוג זה.

רכישת נכס בכינוס נכסים הינה הזדמנות נפלאה למשקיע לרכוש נכס מתחת למחיר השוק, לרכוש נכס למטרת השכרה או למטרת פליפ.

ישנם מספר דרכים שבהם נוכל לאתר נכסים בכינוס:

יום רביעי, 19 בפברואר 2014

מהו סוג הנכס המומלץ להשקעה בארה"ב

שוק הנדל"ן בארצות הברית מציע היום הזדמנויות רבות אך המשקיע מחויב לפעול בזהירות על מנת שלא לבצע רכישות שגויות. בנוסף כשההלוואות בארץ נגישות והריבית נמוכה יחסית ושער הדולר שמקובע על 3.5 ₪ כבר מספר חודשים מהווים זרז למשקיע להעביר את הכסף במהירות להשקעה בנדל"ן בארצות הברית ולהתחיל לקבל לפחות 10% תשואה והכנסה כבר מהיום הראשון של ההשקעה.


עדיין לא עובר יום שמשקיעים לא שואלים אותי למה לא להשקיע בארץ, למה דווקא להשקיע בארץ רחוקה כמו ארצות הברית? המצב בארץ דומה היום למצב בארצות הברית ערב פרוץ המשבר הכלכלי של שנת 2008, הנכסים נמצאים בשיא של כל הזמנים, אין יותר יכולת לזוג צעיר להגיע לדירה בארץ ללא עזרת ההורים או מבלי לקחת משכנתה מטורפת לעשרות שנים ושיעבוד כלכלי שיכניס את המשפחה הצעירה למרוץ הישרדות.

יצירת תיק השקעות נדל"ן מכובד דורש חשיבה ואסטרטגיה מוכנה מראש, המחירים בארצות הברית עדיין נמוכים ומאפשרים למשקיע להשיג תשואות יפות דו ספרתיות. השלב הראשון היא בחירת סוג ההשקעה הנכון ביותר לתיק ההשקעות. ישנם משקיעים שיעדיפו תשואה גבוהה הניתנת להשגה ברכישת נכס מסוג מולטי פמילי – שהוא נכס גדול ומרובה יחידות דיור קטנות ובדרך כלל ממוקם באיזור פחות טוב והסיכון הוא בהתאם, המשקיע השני יבחר בתשואה סולידית יותר ובנכסים מסוג סינגל פמילי חדשים יחסית ובאיזורים טובים יותר.

מהו אם כן הנכס הראשון המומלץ לתיק ההשקעות שלנו?

יום ראשון, 16 בפברואר 2014

השקעות TURN KEY יתרון או חיסרון למשקיע הישראלי

המונח TURN KEY פירושו לסובב את המפתח והכוונה היא לשרות הכול כלול של חברות הנדל"ן עד לקבלת המפתח. כל השירותים למשקיע מבוצעים על יד החברה, החברה מאתרת את הנכס רוכשת אותו, משפצת אותו לוקחת חברת ניהול שתנהל את נכס (ייתכן וחברת ה-TURN KEY משמשת גם כחברת ניהול בעצמה) ומאכלסת אותו בדייר. לאחר מכן הנכס מפורסם למכירה כאשר כל העלויות של הרכישה השיפוץ מציאת דייר ועמלת החברה מתומחרים במחיר.



המשקיע רוכש נכס משופץ כאשר חברת הניהול כבר בתמונה והנכס מושכר כך שהוא מכניס כסף כבר מהיום הראשון. מבחינת המשקיע הוא רוכש נכס בראש שקט, החברה דואגת לכל הדברים הוא בעצם מקבל מוצר מוגמר.

רכישת נכס מחברת TURN KEY לכאורה נראית כמו עסקה נהדרת ומשקיעים רבים נוטים להקל ראש ונותנים לחברה חופש פעולה ורוכשים נכס מבלי לבדוק לעמוק יותר מה בדיוק הם קונים.

המשקיע המתוחכם שיבדוק בצורה נכונה את הדברים ייתכן וירכוש נכס מצוין והעסקה תהייה נהדרת מצד שני היא יכולה להיות חוויה ממש לא נעימה למשקיע הממוצע שלקח הרבה דברים כמובן מאליו.

ישנם כמה נקודות קריטיות שהמשקיע חייב לבדוק לפני רכישת נכס מחברת TURN KEY.

יום ראשון, 26 בינואר 2014

מהם ההוצאות החלות על בעל נכס בארה"ב

צורת השכירות המקובלת בארה"ב היא שיטת הכול כלול. בשיטה זו משלם השוכר תשלום מסוים שמסוכם מראש עבור השכירות החודשית של הנכס הכולל בעצם הכול, אחרת איזה סיבה נוספת יש לו כדי להשכיר דירה ולא לקנות, זוהי צורת החשיבה של האמריקאים. התשלומים היחידים שהשוכר כן משלם הם עבור החשמל או המים שהוא צורך ועבור שירותים נוספים כמו טלפון או כבלים ולפעמים גם שירותים אלו כלולים במחיר השכירות החודשי. צורה זו של שכירות שונה מאוד מהמקובל בארץ, אצלנו מקובל שהשוכר משלם עבור הארנונה או ועד הבית בארה"ב זה ממש לא מקובל בעל הנכס משלם את כל ההוצאות וגם עבור כל התיקונים ללא יוצא מן הכלל.

כבעל הנכס עלינו לקחת בחשבון שכל ההוצאות החודשיות עבור הנכס יחולו עלינו לכן בתכנון נכון נצטרך לחשב את כל ההוצאות השנתיות והחודשיות כדי בסופו של דבר לדעת אם העסקה המוצעת באמת משתלמת עבורנו.

יום שני, 13 בינואר 2014

האמת שמאחורי עליית ערך הנכסים בשוק הנדל"ן בארה"ב ומה צפוי לנו בשנת 2014


כולם מדברים על זה, הנדל"ן בארה"ב חוזר ובגדול, השוק בעלייה, זה הזמן להיכנס לשוק הנדל"ן, כל נכס שתקנה יעלה בערכו בשנים הקרובות – האם זה באמת נכון?

ובכן, זה תלוי מה אומר עבורך המושג שוק הנדל"ן, בכל רחבי ארצות הברית מורגשת התאוששות בשוק הנדל"ן, רואים יציבות גדולה יותר ובהרבה מקומות רואים עלייה בערך הנכסים – יש האומרים שהעלייה המתונה הזו גדולה יותר מההשוואה לעלייה של העשור שעבר, העלייה הגדולה שגרמה בסופו של דבר לבועת הנדל"ן של השנים 2006-2008.

מי קונה את הנכסים האלה ומי גורם לשינוי המגמה בשוק – אמריקה למכירה וכל העולם קונה אבל הנתון החשוב ביותר עבורנו הוא העובדה שהאמריקאים עצמם חזרו לשוק הנדל"ן והם קונים וקונים אבל הנהירה של האמריקאים לשוק הנדל"ן היא רק בראשיתה, הכלכלה חייבת להתייצב והאבטלה חייבת לרדת והבנקים צריכים להוריד את הדרישות הגבוהות שלהם מנוטלי המשכנתאות כדי לעודד את האמריקאים לרכוש עוד ועוד נכסים, כך שהשוק כרגע הוא עדיין שוק של בעלי הממון והמשקיעים שמסוגלים עדיין לרכוש נכסים במזומן.

יום שני, 6 בינואר 2014

ROI - Return On Investment


כאשר אנו ניגשים לבחון השקעה בנדל"ן בארצות הברית ובכלל אנו צריכים לבחון את המספרים, רכישת נכס להשקעה היא עסקה שבה המספרים מדברים וכדי להצליח בעסקה אנו צריכים לנטרל את הרגשות שלנו ולשנות את צורת המחשבה שלנו בכל הקשור לנכס נדל"ן מניב כשבדרך כלל מדברים על בית או דירה להשקעה.

כשאנחנו רוכשים בית למגורים אנו חושבים על איכות החיים שלנו וכתוצאה מכך מקבלים הרבה החלטות שעלולות לעלות לנו הרבה כסף, מיקום הבית, גודל הבית, סוג הריצוף והקרמיקה, ריהוט הבית והגינה וכול' אבל כשאתה משלם כסף על בית משלך אתה בעצם קובע את איכות החיים שאתה רוצה לעצמך וזה יכול לעלות לא מעט, לעומת זאת כשמדובר בנכס להשקעה צריך לבדוק את המספרים ובעזרתם לדעת את החזר ההשקעה מהנכס, לעולם אל תבחן נכס להשקעה לפי השוואה לבית המגורים שלך ולרמת החיים שלך.

בהשקעה בנכס נדל"ן יש להתייחס לפרמטרים באופן השונה מהמקובל בעת רכישת דירה למגורים, למשל אין שום הצדקה לשלם על תוספת נוף הנשקף מהדירה או לחילופין אין הצדקה לשלם עבור בריכת שחייה אשר תחייב הוצאות שונות וביטוחים יקרים שיעלו את סעיף ההוצאות ויורידו את התשואה לרמה לא כדאית.