Foreclosure זהו תהליך כינוס הנכסים לנכסים בארצות הברית.
כינוס נכסים בתהליך של Foreclosure קורה כאשר בעל נכס לא עומד בתשלומים של הלוואת המשכנתא על הנכס. במקרה כזה נותן ההלוואה – בדרך כלל מדובר בבנק שמעקל את הנכס ומציע אותו למכירה על מנת לכסות את ייתרת ההלוואה.
הבנקים עצמם לא מנהלים את מכירות הנכסים וכדי לבצע את המכירה של הנכס נעזר הבנק בשרותי מתווכים. מתווכים אלו נקראים – REO Agents, מתווכים אלו מתמחים במכירות מסוג זה.
רכישת נכס בכינוס נכסים הינה הזדמנות נפלאה למשקיע לרכוש נכס מתחת למחיר השוק, לרכוש נכס למטרת השכרה או למטרת פליפ.
ישנם מספר דרכים שבהם נוכל לאתר נכסים בכינוס:
כינוס נכסים בתהליך של Foreclosure קורה כאשר בעל נכס לא עומד בתשלומים של הלוואת המשכנתא על הנכס. במקרה כזה נותן ההלוואה – בדרך כלל מדובר בבנק שמעקל את הנכס ומציע אותו למכירה על מנת לכסות את ייתרת ההלוואה.
הבנקים עצמם לא מנהלים את מכירות הנכסים וכדי לבצע את המכירה של הנכס נעזר הבנק בשרותי מתווכים. מתווכים אלו נקראים – REO Agents, מתווכים אלו מתמחים במכירות מסוג זה.
רכישת נכס בכינוס נכסים הינה הזדמנות נפלאה למשקיע לרכוש נכס מתחת למחיר השוק, לרכוש נכס למטרת השכרה או למטרת פליפ.
ישנם מספר דרכים שבהם נוכל לאתר נכסים בכינוס:
- רוב מתווכי ה-REO יציעו למכירה את הנכסים ב-MLS. זהו אחד המאגרים הגדולים ביותר של נכסים המוצעים למכירה. כדי להגיע אל הנכסים נצטרך גישה אל מאגר הנתונים הזה שאותו נבקש מהברוקר שלנו. ברוקר יוכל לבצע עבורנו חתך של איזור ומחירים על פי בקשתנו.
- ישנם בנקים למיניהם שמציעים את הנכסים למכירה באתר הבנק. באתרים אלו נוכל להתרשם מהנכסים המוצעים למכירה אבל עדיף שברוקר מקומי יפנה לבנק בשמנו.
- אתר www.zillow.com הוא אחד האתרים המאפשרים לנו לאתר נכסים המוצעים למכירה בהליך כינוס נכסים ואפילו נכסים שנמצאים לפני התהליך, נכסים אלו נקראים – Pre Foreclosure .
נכסים המוצעים בכינוס נכסים יוצעו בדרך כלל במחיר הנמוך משווי השוק של הנכס, אך האחריות לבדיקת טיב הנכס והאיזור מוטלת על הקונה בלבד. הבנק מציע למכירה את הנכס במצב "AS IS" ולא לוקח אחריות, כל תיקון או ליקוי בנכס יבוצע על חשבון הקונה. לאחר זכיה במכרז עלינו לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ולקבל החלטה במהירות אם אנחנו רוכשים את הנכס או לא, בדרך כלל הזמן תחום ל-10 ימים שבמהלכם נזמין את אנשי המקצוע שבעזרתם נוכל לגבש דיעה.
בעל המקצוע הראשון שנזמין הוא השמאי. ישנן דרכים להעריך שווי של נכס, אחת הדרכים היא לבצע בדיקה של נתוני המכירות האחרונים שבוצעו באיזור, אך כאשר הנכס מוצע למכירה מהבנק ישנה אפשרות שהנכס עמד מספר חודשים ריק ומצב הנכס לא מזהיר לכן הערכת מחיר של שמאי מקצועי תקבע אם הנכס ראוי ומתאים לדרישות שלנו.
בעל המקצוע השני שנזמין הינו המפקח. מפקח יבצע בדיקות לשלד הבית למערכת החשמל והאינסטלציה ויספק לנו נתונים לגבי תקינותם ומצבם. במידה והמערכות לא תקינות או שישנם נזקים גדולים נוכל להיעזר בשרותיו של קבלן שיפוצים שיעריך את עלויות השיפוץ של הנכס.
אחד הדברים החשובים שעלינו לשים עליהם את הדגש לפני שניגשים למכרז זהו הברוקר המקומי שאתו אנחנו עובדים. על הברוקר להיות מקצועי ובעל ניסיון בכינוס נכסים, ברוקר כזה ימצא עבורכם את העסקאות הטובות וידע להעריך מהתחלה את הסיכוי של זכיה במכרז ואם בכלל כדאי להשתתף במכרז מלכתחילה. הברוקר הוא השותף המקומי שלכם לכן חשוב לבצע כל דבר דרכו, עלויות בעלי המקצוע והשיפוץ יהיו זולות משמעותית אם יוזמנו על ידי הברוקר ולא ישירות על ידכם.
אחד המסמכים הנדרשים להגשה ביחד עם ההצעה לבנק נקרא "Proof Of Funds" – זהו מסמך מהבנק שלך המאשר שיש ברשותך את הכסף לרכוש את הנכס, חשוב לשים לב שהמסמך נכתב באנגלית והסכומים רשומים בדולרים.
לאחר הגשת ההצעה לבנק נאלץ להמתין מספר ימים עד קבלת התשובה, בדרך כלל זה לוקח עד 10 ימים. במידה וההצעה ששלחת מספיקה עבור הבנק נקבל תשובה חיובית ובמקרים אחרים בהם יש מספר מתמודדים הבנק ייתן לך הזדמנות נוספת לתקן את הצעת המחיר ששלחת.
אחד הדברים החשובים שיש לציין על הצעת הרכישה הוא שאתם משלמים במזומן – "CASH", הצעות אלו מקבלות יחס מועדף על ידי הבנק שרוצה לקבל במהירות את הכסף מהנכס.
תהליך כינוס הנכסים בארה"ב שונה מהתהליך בארץ, ההצעות ייבחנו על ידי הבנק וזה יבחר את ההצעה הטובה ביותר שנראית לו, אין התמחרות על המחיר ואין הצעה נגדית, במידה והמחיר שנתת לא מספק את הבנק תקבל הודעה שלילית או שתתבקש לתת את המחיר האחרון שלך.
מעוניין לדעת מהו סוג הנכס המומלץ לרכישה בארה"ב – לחץ כאן.
בעל המקצוע הראשון שנזמין הוא השמאי. ישנן דרכים להעריך שווי של נכס, אחת הדרכים היא לבצע בדיקה של נתוני המכירות האחרונים שבוצעו באיזור, אך כאשר הנכס מוצע למכירה מהבנק ישנה אפשרות שהנכס עמד מספר חודשים ריק ומצב הנכס לא מזהיר לכן הערכת מחיר של שמאי מקצועי תקבע אם הנכס ראוי ומתאים לדרישות שלנו.
בעל המקצוע השני שנזמין הינו המפקח. מפקח יבצע בדיקות לשלד הבית למערכת החשמל והאינסטלציה ויספק לנו נתונים לגבי תקינותם ומצבם. במידה והמערכות לא תקינות או שישנם נזקים גדולים נוכל להיעזר בשרותיו של קבלן שיפוצים שיעריך את עלויות השיפוץ של הנכס.
אחד הדברים החשובים שעלינו לשים עליהם את הדגש לפני שניגשים למכרז זהו הברוקר המקומי שאתו אנחנו עובדים. על הברוקר להיות מקצועי ובעל ניסיון בכינוס נכסים, ברוקר כזה ימצא עבורכם את העסקאות הטובות וידע להעריך מהתחלה את הסיכוי של זכיה במכרז ואם בכלל כדאי להשתתף במכרז מלכתחילה. הברוקר הוא השותף המקומי שלכם לכן חשוב לבצע כל דבר דרכו, עלויות בעלי המקצוע והשיפוץ יהיו זולות משמעותית אם יוזמנו על ידי הברוקר ולא ישירות על ידכם.
אחד המסמכים הנדרשים להגשה ביחד עם ההצעה לבנק נקרא "Proof Of Funds" – זהו מסמך מהבנק שלך המאשר שיש ברשותך את הכסף לרכוש את הנכס, חשוב לשים לב שהמסמך נכתב באנגלית והסכומים רשומים בדולרים.
לאחר הגשת ההצעה לבנק נאלץ להמתין מספר ימים עד קבלת התשובה, בדרך כלל זה לוקח עד 10 ימים. במידה וההצעה ששלחת מספיקה עבור הבנק נקבל תשובה חיובית ובמקרים אחרים בהם יש מספר מתמודדים הבנק ייתן לך הזדמנות נוספת לתקן את הצעת המחיר ששלחת.
אחד הדברים החשובים שיש לציין על הצעת הרכישה הוא שאתם משלמים במזומן – "CASH", הצעות אלו מקבלות יחס מועדף על ידי הבנק שרוצה לקבל במהירות את הכסף מהנכס.
תהליך כינוס הנכסים בארה"ב שונה מהתהליך בארץ, ההצעות ייבחנו על ידי הבנק וזה יבחר את ההצעה הטובה ביותר שנראית לו, אין התמחרות על המחיר ואין הצעה נגדית, במידה והמחיר שנתת לא מספק את הבנק תקבל הודעה שלילית או שתתבקש לתת את המחיר האחרון שלך.
מעוניין לדעת מהו סוג הנכס המומלץ לרכישה בארה"ב – לחץ כאן.
