יום חמישי, 5 בנובמבר 2015

10 הדיברות למשקיע בנדל"ן בארה"ב

                     
השקעה בנדל"ן בארצות הברית, במיוחד לאנשים שמעבר לים מהווה סיכון מסויים ועל כן עלינו להיות מקצוענים ולבדוק טוב את מה שמציעים לנו ולהיות מוכנים לכל תרחיש.

הכנתי עבורכם את עשרת הדיברות למשקיע כדי להקטין משמעותית את הסיכון וכך תוכלו להגן על ההשקעה שלכם ולא להפסיד.

1. בחר את האזור בקפידה

חפש אזור עם מתפתח עם אבטלה נמוכה, הגירה חיובית, פשיעה נמוכה. אל תמציא את הגלגל ואל תחפש אזור שאף אחד עדיין לא השקיע שם, שאל בפורומים ועקוב אחרי משקיעי נדל"ן וחברות נדל"ן אחרות, בדוק היכן הם משקיעים. אחרי שבחנת את האזור מצא שכונה והתמקד בה, עקוב אחרי נכסים למכירה ובדוק מחירים של נכסים שנמכרו, בצורה זו תוכל לזהות עסקה טובה כשזו תגיע.

2. הקם חברת LLC

משקיעים רבים נרתעים כשהם שומעים את המילה "חברה". כמעט בכל פגישה אני שומע את השאלה "למה אני לא יכול לרשום את הבית על שמי?" התשובה לשאלה הזו היא שבוודאי, אתה יכול לרשום את הבית על שמך, אבל האם זה הדבר הנכון ביותר לעשות? כאשר אתם רוכשים נכס בארה"ב על שמכם הפרטי אתם חושפים את עצמכם לתביעות אפשריות של צד שלישי. דייר שהחליק ושבר את הרגל או פועל שנפל מסולם, אלה רק דוגמאות למה שעלול לקרות ובתור משקיעים אנחנו צריכים להגן על עצמנו מפני תביעה כזו. כאשר אנחנו רוכשים נכסים על שם חברה, ניתן לתבוע אך ורק את החברה ולא אותנו באופן ישיר.
כאשר החברה רשומה 100% בבעלותכם, אתם בעצם בעלי הנכס. בדרך זו תגנו על עצמכם במקרה של תביעה.
תהליך הקמת חברת LLC הוא הליך טכני שמבוצע על יד רואה החשבון ועלותו קטנה מאוד (כ-550$ ברוב המדינות).

3. עבוד מול חברת טייטל מוכרת - וודא שהבית נקי מעיקולים ושעבודים

ברוב המדינות בארה"ב העברת הבעלות על נכסים מבוצעת על ידי חברות טייטל. הם מחזיקים את הכסף בנאמנות ומוודאים שהעברת הבעלות בנכס עוברת למוכר ורק אז משחררים את הכסף למוכר.

העבר תמיד את כספי הרכישה לחשבון הנאמנות בחברת הטייטל ואף פעם לא ישירות למוכר. בדיקת הבית לשעבודים ולעיקולים נקראת בדיקת טייטל. בקש מהעורך דין שלך או מחברת הטייטל לבצע בדיקה מקדמית וכך תבטיח את עצמך לבית נקי מעיקולים. בנוסף דאג לביטוח טייטל המגן עליך מפני תביעות עתידיות.

4. דאג לרשום סעיף יציאה בחוזה

חתמת חוזה רכישה על בית, דאג לעצמך תמיד לסעיף יציאה כך שבמידה ומצאת ליקוי כלשהו במהלך הבדיקות תוכל לסגת מרכישת הנכס ולקבל בחזרה את המקדמה ששמת על החשבון. בדרך כלל מקובל לתת מקדמה של 1,000$ על החשבון ולקבוע 10 ימים של בדיקות. במידה וביטלנו את העסקה במהלך עשרת הימים נקבל בחזרה את המקדמה ששילמנו.

5. חשיבות בדיקת הנתונים האמיתיים

משקיעים רבים טועים בחישוב התשואה מהנכס ואינם לוקחים בחשבון הוצאות מסוימות או משתמשים בנתונים שגויים שהועבר אליהם. עליך לוודא שרמת השכירות המוצגת לך היא אמתית. בדוק את תשלומי המיסים, הועד השכונתי, חברת הביטוח.

רכישת נכס להשקעה היא עסקת מספרים, אבל המספרים צריכים להיות מספרים אמיתיים כדי שנוכל לדעת באמת שמדובר בעסקה טובה. ככל שנוודא את נכונות המספרים כך נגיע לדיוק ברווחים מההשקעה.

6. הזמן בדק בית על ידי מהנדס מוסמך

הבדיקה תאפשר לך לדעת בדיוק מה מצבו הפיזי של הנכס החל מהיסודות ועד הגג. לאחר ביצוע הבדיקה נקבל דו"ח מפורט ובו כל הליקויים הקיימים בנכס. עדיף לדעת הכל מראש כדי שלא יהיו הפתעות בעתיד.

7. דאג לבטח את הבית

ביטוח נכס הוא מרכיב חשוב מאוד בהגנה על ההשקעה שלנו, יש לוודא שהבית מבוטח בפני אבדן כללי, נזקי טבע, שריפה, גנבה, אבדן שכירות וכול'.

8. בדוק את חברת הניהול

חפש עליה המלצות וביקורות בטרם חתמתם על החוזה. וודא שאתה מקבל דיווח שוטף אודות הנכס שלך ומה כמות הביקורים השוטפים הנערכים בנכס. וודא שהתשלום לחברת הניהול הוא רק במידה והנכס מושכר ואין תשלום כשאין שוכר.

9. רגליים על הקרקע

שום דבר לא ישנה את העובדה שאנחנו נמצאים בארץ וארה"ב נמצאת מעבר לאוקיינוס. גם אם נגיע לשבוע או שבועיים לא נצליח ללמוד את השוק המקומי והדרך היחידה להשיג הזדמנויות היא בעזרת קשרים עם אנשי שטח מקומיים שירוויחו יחד איתנו. 

10. מומלץ להעזר בשרותיו של מומחה בתחום אשר יאתר לכם את הנכס המתאים עבורכם וילווה אתכם בכל תהליך ההשקעה. 

לצפיה בנכסים להשקעה - לחץ כאן 

יום שבת, 17 באוקטובר 2015

פרויקט נוסף הסתיים בהצלחה

נכס נוסף שנרכש בג'קסונוויל פלורידה, סיים שיפוץ והושכר בתוך חודש וחצי מסיום הרכישה ב-975$ לחודש.


6746 Long Meadow Cir S, Jacksonville, FL 32244


הנכס נרכש ישירות מהבנק בעלות של 48,000$, הנכס היה במצב גרוע ביותר ונאלצנו להחליף כמעט הכל בבית. סך כל העלויות והשיפוץ הסתכמו ב- 74,000$ לנכס ששווה בשוק המקומי כ-85,000$.

השיפוץ נעשה ברמה גבוהה המתאימה לשכונה וכלל מטבח חדש, שרותים ואמבטיה חדשים, מערכת מיזוג מרכזית חדשה, ריצוף קרמיקה, שטיחים חדשים לחדרים, שיפוץ אמבטיה ושרותים ויטרינות בסלון צביעה חיצונית ופנימית ועוד ועוד.

תמונות מהבית לפני השיפוץ:


תמונות מהבית לאחר השיפוץ:

         



לצפייה בנכסים נוספים שניתנים לרכישה מיידית - לחץ כאן

יום רביעי, 9 בספטמבר 2015

איך מרוויחים כסף מהשקעות בנדל"ן בארצות הברית



אנשים אשר מעוניינים להשקיע בנדל"ן צריכים לדעת, שישנן 2 דרכים עיקריות להשקעה בשוק זה ומתוכן הם צריכים לבחור מה מתאים להם.

הדרך הראשונה נקראת עסקאות פליפ (FLIP), זהו מודל שבו רוכשים נכס במחיר נמוך, משפצים אותו ומוכרים את הנכס ברווח. בדרך כלל דרושה איזו שהיא תקופת התמקצעות וניסיון בתחום הנדל"ן בארצות הברית בטרם נוכל לבצע עסקאות פליפ.

הדרך השנייה נקראת בשפה המקצועית Buy And Hold – קנה והחזק.
באסטרטגיה זו מתמקדים ברכישת נכסים מניבים, אשר רכישה של כמה נכסים כאלה כשלכל אחד מהם יש תזרים חיובי מסוים, המשקיע מגיע להכנסה חודשית אשר יכולה להיות מעל משכורת ממוצעת במשק.

כידוע לנו, שוק הנדל"ן בארה"ב חווה עליות ומורדות במהלך השנים. אין ספק שכיום אנחנו נמצאים בשלב של עלייה מתונה אשר תימשך עד המשבר הבא. לכן זה הזמן לרכוש נכסים במחיר נמוך, בהמשך אנחנו גם נזכה לראות עלייה במחירי השכירות, מה שאומר גידול בהכנסה שלנו מהנכס. בסופו של דבר, פוטנציאל לעלייה בערך הנכס מהווה מרכיב חשוב מאוד ברכישת נדל"ן לצורך השקעה לטווח ארוך.

השקעה בנדל"ן – איזה סוג נכסים מומלץ לנו לקנות

מי שמעוניין להיכנס להשקעה בנדל"ן בארה"ב, מומלץ לו לרכוש דירת קרקע עם 3 חדרי שינה ו-2 חדרי שירותים. דירות אלו נקראות בארה"ב, single Family 3/2. עבור אמריקאים רבים זה המינימום שהם מוכנים לקבל, נכס עם פחות משלושה חדשי שינה, עלול להוות חסם עבור רבים ולצמצם עבורנו את הדרישה לשכירות. עלינו לקחת בחשבון שמרבית הדיירים שמחפשים דירות להשכרה הם משפחות עם ילדים או זוגות צעירים, והם מחפשים דירות עם 3 חדרי שינה ו-2 חדרי שירותים, מינימום.

נכס אחר שנחשב מאוד פופולארי בארה"ב הוא Multi Family. נכס שמורכב ממקבץ בתים או דירות. מדובר על נכס שמיועד לאוכלוסייה מהמעמד הנמוך והבינוני. כל אחת מהיחידות במקבץ עומדת בפני עצמה ומיועדת לדיירים שונים. החיסרון של נכס כזה הוא, שאם רוצים להשקיע בו, יש צורך להבין בנדל"ן. מחיר הנכס נבחן על ידי אחוז התפוסה שלו. בנכסי מולטי פמילי, תזרים המזומנים גדול יותר מאשר בסינגל פמילי, למרות שבדיור מהסוג השני, הדרישה לשכירות גבוהה יותר ומדובר באוכלוסייה בעלת מעמד מבוסס יותר.

מה צריך לדעת לפני שנכנסים להשקעה בנדל"ן

אחת השאלות שעומדות בבסיסן של השקעות בנכסים היא, מתי אנחנו נראה את הכסף מההשקעה. הכלל אומר שאם אנחנו לא רואים את הכסף מהיום הראשון, אז עלינו לוותר עליו ולהמשיך לעסקה הבאה. השוק מוצף אפשרויות, עסקאות שיכולות להכניס לנו כסף כבר מהיום הראשון, שחבל מאוד להשקיע את מיטב כספנו בעסקאות שיש הנחה שיום אחד אנחנו נראה את ההשקעה שלנו חוזרת.

השקעות בנדל"ן שמיועדות לטווח ארוך, הן השקעות של תזרים מזומנים והן אינן אמורות להיות מושפעות ממגמות השוק. שכן גם אם השוק יהיה בירידה, אנחנו עדיין נקבל את שכר הדירה החודשי שלנו, ואם השוק יהיה בעלייה אז ערך הנכס שלנו יעלה. כמובן שעלייה זו תהיה רק על הנייר כל עוד אנחנו מחזיקים בנכס ולא מוכרים אותו. רק ביום שנמכור, נוכל לדעת אם הרווחנו או לא.

חשוב להבהיר, השקעות נדל"ן לטווח ארוך לא יהפכו אותנו לעשירים באופן מיידי אלא רק ייצרו עבורנו מסלול הכנסה קבועה, שעם הזמן תעלה, בעקבות העלייה במחירי השכירות. בטווח הארוך, כאשר נשלים את החזר תשלום ההלוואות על הנכס והחזר המשכנתאות, אז נגלה שההכנסה החודשית הקבועה שלנו גדלה, בעוד החובות קטנים, ואז נוכל להרגיש עשירים.

אין ספק שהשקעות נדל"ן בארצות הברית יאפשרו לנו ליהנות מהכנסה קבועה נוספת למשכורת שלנו, והן יאפשרו לנו גם לחיות בכבוד הגיל הפרישה ולדאוג לילדים שלנו במהלך הזמן.

עלינו לזכור שכל השקעה טובה מתחילה במחשבה ונגמרת במעשים. בשלב מסוים עלינו להפסיק לחשוב ולעשות מעשה. הקפיצה הראשונה תהיה קשה, השנייה כבר תהיה קלה יותר והשלישית תהיה הרבה יותר קלה וכך הלאה. ככל שנקטין יותר את הסיכון כך נפעל בצורה חופשית יותר, ונוכל להתגבר על כל מכשול בדרך.

כיצד משקיעים בחוכמה

  • מבצעים ניתוח מקדים על נכסים פוטנציאליים לרכישה ותזרים המזומנים הצפוי לנו מרכישתכם.
  • בודקים היטב את הנכס בעת הרכישה. חשוב שהנכס יהיה במצב טוב, שלא נצטרך להשקיע בו ונוכל להשכיר אותו באופן מיידי. נכס במצב ירוד, נצטרך להשקיע בו ועלויות השיפוץ יפחיתו מתזרים המזומנים שלנו. 
  • רוכשים בין 2 ל-4 נכסים בשכונות טובות – עדיף בפרוורים ולא במעגל הראשון או השני ממרכז העיר, קרוב לשירותים קהילתיים. עם הזמן ערך הנכסים שלנו בעקבות המיקום האידיאלי שלהם. 
  • רוכשים נכסים ב-10 אחוז פחות מערכם בשוק. מה שייתן לנו יתרון ביצירת תזרים מזומנים וכן בתחשיב בעת מכירתם. 
  • מנהלים את הנכס באמצעות חברת ניהול מקצועית, עוקבים אחריה ואחרי השירות שהיא מעניקה לנו. מבקשים תיעוד על כל פעולה, על כל תקלה ועל הוצאה כספית. צוות חברת הניהול הם האנשים שלנו בשטח, הם צריכים להיות מקצועיים ולעבוד בשבילנו. 
אם עדיין לא קראת את המדריך שלי להשקעה מוצלחת בארצות הברית אתה מוזמן להוריד אותו - מכאן 

יום ראשון, 2 באוגוסט 2015

האם כדאי לרכוש נכס עם הבטחת תשואה

הבטחת תשואה היא אחת משיטות השיווק המועדפות של חברות הנדל"ן הישראליות, השיטה מאפשרת להם להרוויח עשרות אלפי דולרים נוספים בכל עסקה והישראלים התמימים שמאמינים לכל מה שמספרים להם נופלים בפח.

הבטחת תשואה היא אשליה של רווח שמותנה בזמן של מספר שנים. הרבה אנשים מעדיפים לחיות באשליה שהנכס שקנו הוא עסקה מדהימה הרי אם חברת הנדל"ן כל כך מאמינה בנכס והיא מוכנה לתת להם תשואה מובטחת, ייתכן שמדובר בנכס טוב - האמנם ?

העסקה מוצעת בצורה כזו שהחברה מבטיחה למשקיע קצת פחות מההכנסה החודשית כדי לכסות עלויות תחזוקה שונות או תקופה שבה הנכס עומד ריק והמשקיע מובטח בסכום מסויים לחודש למשך מספר שנים, לכאורה עסקת WIN WIN לשני הצדדים.


אז איך זה בעצם עובד:

חברות השיווק עובדות מול גורם מקומי שמאתר נכסים זולים ובמצב תחזוקה ירוד כדי לרכוש אותם בזול, המטרה לרכוש את הנכסים בעלות של 20-30 אלף דולר (כמובן שאזור הרכישה אינו קריטריון ולעיתים מדובר באזורים חלשים מאוד).
לאחר הרכישה הנכס עובר שיפוץ מינימאלי שכולל צבע והחלפת שטיחים ובדרך כלל לא עולה יותר מ5,000 דולר, נכס כזה במצב סביר לא יושכר במחיר גבוה מ-650 דולר לחודש.
לאחר השיפוץ כשהנכס מוכן, מועברת תוכנית עסקית לידיהם המשומנות של סוכני השיווק.


ישנם 2 שיטות לשווק את הנכס:

בשיטה הראשונה הנכס מוצע למכירה במחיר של 60,000 דולר עם הכנסה מובטחת של 850$ ברוטו לחודש למשך 3 שנים.
בשיטה הזו הרווח המידי במכירה הא כ-25,000 דולר אבל הנכס מושכר רק ב-650$ לכן ההפרש של 200 דולר לחודש שישולם לקונה במשך 36 חודשים מפחית את הרווח ב- 7,200 דולר ולכן הרווח הנקי מהמכירה הוא רק 17,800 דולר.

בשיטה השנייה והמועדפת ביותר, מבטיחה חברת השיווק רווח של 8% ברוטו שנתי למשך שלוש שנים. בחישוב מהיר 8% לשנה מ-60,000 דולר הוא 4,800 דולר ו-400 דולר בלבד לחודש.
בשיטה הזו מעבר לרווח המידי של 25,000 דולר במכירה הם מרוויחות 250$ נוספים בחודש למשך שלוש שנים שהם 9,000 דולר נוספים. כמובן שבמהלך שלוש שנים הוצאות התחזוקה ינגסו מעט מהרווח הנוסף אך עדיין מדובר ברווח אדיר של מעל 30,000 דולר בעסקה אחת, רווח שפוגע מאוד ברווח של המשקיע מהעסקה.

הישראלי התמים שחולם על להשקיע בארצות הברית מאמין לחברות השיווק הישראליות וחושב שעשה עסקה נהדרת, יש לו שקט והוא מקבל הכנסה מובטחת לשלוש שנים.

משקיע שרוכש נכס כזה מחברה ישראלית בעצם מפסיד ממספר ההיבטים:

בהיבט הראשון הוא משלם מחיר יקר על נכס זול ששווה במקרה הטוב 2/3 ממה ששילם עליו.
לאחר שלוש שנים כשהמשקיע ירצה לממש את השקעתו הוא יגלה שאין לו שום סיכוי לקבל אפילו את מה ששילם על הנכס ויאלץ למכור אותו בהפסד.

ההיבט השני הוא אבדן ההכנסה והתשואה מהנכס, המשקיע חושב שהנכס שלו מכניס 850 דולר בחודש ולמעשה הוא מושכר ב650 דולר בלבד ואין סיכוי שיושכר ביותר מזה, או לחלופין קיבל רק 400 דולר במקום 650 דולר לחודש אך נהנה משלוש שנים של שקט ללא תקלות בנכס (אשליה).

לאחר שלוש שנים הוא מגלה את האמת המרה כאשר השכירות המובטחת נגמרת, אם יחליט לתבוע את החברה ממנה רכש את הנכס הוא יגלה שהחברה עמדה בכל ההתחייבויות שלה לפי ההסכם ושילמה למשקיע 8% למשך שלוש שנים, היא הרי לא התחייבה לשכירות מסוימת או למחיר שוק מסוים לאחר התקופה הזו.

המשקיע שקיבל 4,800 דולר מובטחים בכל שנה למשך שלוש שנים קיבל בסך הכל 14,400 דולר ולאחר שלוש שנים כשינסה למכור את הנכס הוא יגלה שהנכס שלו שווה בין 30,000 - 40,000 דולר.

המשקיע המתוסכל ימצא את עצמו בהפסד במקום ברווח.

איך בעצם יוכל משקיע לרכוש נכס ולהבטיח את עצמו שלו זה לא יקרה?

1. תעשו שיעורי בית על האזור שבו אתם רוכשים את הנכס, רוב המידע ניתן לכם היום בלחיצת כפתור, המטרה שלכם זה לרכוש נכס מתחת למחירי השוק ולא מעל.

2. בקשו מהחברה לתת לכם דו"ח CMA - זהו דו"ח שמבוצע על ידי ברוקר מקומי שמכיל מידע השוואתי על נכסים מקבילים שנמכרו או מוצעים למכירה בקרבת הנכס, בנוסף תגלה בדו"ח בכמה ניתן יהיה להשכיר את הנכס שלך.

3. כנסו לאתר - www.propertyshark.com - בעלות של 5$ תוכלו לקבל דו"ח מקיף על הנכס שלכם, כל מה שתצטרכו הוא להכניס את כתובת הנכס.

4. כנסו לאתר www.zillow.com - הכניסו את כתובת הנכס ובידקו את הנתונים, ניתן לראות את המחיר המוערך על ידי זילו - למרות שלא כדאי להסתמך על הנתון הזה, לזילו יש טווח סטייה של כ-15% זה עדיין נתון שיש להתחשב בו.

5. עדיין באתר www.zillow.com - בצד ימין של המסך תקבלו רשימה של ברוקרים מקומיים, שיחה לארצות הברית תעלה לכם כמה שקלים אך יכולה לחסוך לכם אלפי דולרים.
הציגו עצמכם כרוכשים פוטנציאליים שמבררים את רמת המחירים ומעוניינים לרכוש את הנכס הזה, התשובות שתקבלו יפתיעו אתכם.

אם ביצעתם את כל הבדיקות ועדיין חוששים כנראה שהעסקה שהציעו לכם לא מספיק אטרקטיבית, עדיף לכם להשאיר את הכסף בבנק ולא להרוויח מאשר לקנות ביוקר ולהפסיד.

יום שישי, 26 ביוני 2015

אזור חדש מומלץ - ג'קסונוויל פלורידה


לפני יומיים חזרתי לארץ אחרי ביקור של שבועיים בפלורידה, עדיין מתאושש מהבדלי השעות אבל ניצוץ ההתלהבות משוק חדש וכל כך מבטיח לא עוזב אותי.
ג'קסונויל פלורידה - מישהו שמע על העיר הזו אי פעם? מה זאת העיר הזו?
אלה השאלות שגם אני שאלתי את עצמי ועד לפני כחצי שנה לא העלתי בדעתי שאני הולך להשקיע שם. לעזוב את ממפיס ואטלנטה, ערים ושכונות שאני מכיר נהדר ולהיכנס לשוק חדש, למה אני צריך את זה?

אבל המציאות טופחת לנו בפנים, עליות המחירים של השנתיים האחרונות והתחרות הגבוהה על כל נכס אילצו אותי ורבים אחרים לחפש שוק אחר סולידי יותר וכמובן עם פוטנציאל השבחה גבוה שעדיין לא מיצה את עצמו. ג'קסונוויל עמדה בכל הקריטריונים שחיפשתי.

לפני כחודשיים שלחתי לשם את שני אנשי השטח שלי להתמקם ולהתחיל ללמוד את השוק, בחורים צעירים ורווקים שאין להם שום בעיה לקום וללכת לאן שאני שולח אותם. הם הזרוע הארוכה שבשטח, אנשי הקרקע שהולכים ובודקים פיזית כל כתובת וכל נכס פוטנציאלי שאנו מאתרים.

לפני שבועיים הצטרפתי אליהם ביחד עם מספר משקיעים שהצטרפו אלי כדי להכיר את השטח ולהתרשם מרמת השכונות והנכסים.
זה היה ביקור מוצלח מכל הבחינות. הצלחנו למצוא שכונות נהדרות ברמות מחירים אטרקטיביים עם אוכלוסייה טובה.

ג'קסונוויל היא עיר מדהימה, בכל שכונה יש אגם עם ברבורים ותחושת פסטורליות באוויר. בכל שכונה קיים מרכז מסחרי גדול עם כל הרשתות הגדולות. העיר עצומה בגודלה ומשתרעת על שטח עצום. כדי לעבור בין שכונה לשכונה יש לעלות על הכביש המהיר I95 החוצה את העיר מצפון לדרום, לפעמים נסענו חצי שעה על הכביש המהיר מנכס לנכס ועדיין לא יצאנו מהעיר. ג'קסונוויל היא העיר בעלת האוכלוסייה הגדולה ביותר בפלורידה עם מעל מליון ומאתיים תושבים והעיר בעלת השטח הגדול ביותר בכל ארה"ב.
מזג האוויר נהדר בחודשי הקיץ עם טמפרטורות חמימות של מעל 25 מעלות המזכירות מאוד את מזג האויר בארץ בתקופת הקיץ אך תופעת טבע מדהימה שחוויתי מספר פעמים הייתה גשם זלעפות שירד פתאום באמצע היום למשך 20 דקות ללא הפסקה ונעלם כאילו לא היה, זה היה מדהים.

ג'קסונוויל חוותה משבר כלכלי חריף בשנת 2007 והנדל"ן התרסק למחירים הזויים, בתים חדשים שנבנו בשנת 2004 שיהו שווים כ-140,000$ איבדו מעל 60% מערכם וניתן היה לרכוש אותם ב-50,000$ בלבד. הירידות במחירים נמשכו עד סוף 2012 ורק בתחילת שנת 2013 עם התאוששות הכלכלה החלו להרגיש את העליות במחירים.
מאז עברו שנתיים וחצי של עליות מחירים והשוק ממשיך לתקן את עצמו אך קצב העלייה האט במקצת ועומד על כ-3-5% עליית מחירים שנתית.



נכון להיום בג'קסונוויל פלורידה ניתן עדיין לרכוש נכסים ב-50-60% משוויים בשיא של 2007 ולהנות מעליית ערך מתונה של 3-5% בנוסף להכנסה גבוהה משכירות שההחזר ממנה לא יורד מ-10% נטו בשנה.

דוגמאות לבתים שרכשנו:


6729 Champlain Rd, Jacksonville, FL             7218 Zapata Dr, Jacksonville, FL
Total Investment including rehab - 64K          Total Investment including rehab - 62K



                                      6812 Rhone Dr, Jacksonville, FL  
                                      Total Investment including rehab - 65K

יום שישי, 24 באפריל 2015

איפה קונים היום נכס להשקעה בארה"ב

אפריל 2015 ארה"ב הגדולה מכילה שווקים רבים ומגוונים. היא כל כך גדולה ומשקיעים רבים מנסים למצוא את השוק הנכון להשקיע בו ואף פעם לא בטוחים אם הם נמצאים באזור הנכון בזמן הנכון.

אנסה לעשות לכם קצת סדר ולכוון אתכם למקום הנכון היום להשקיע בו בארה"ב.

עליית המחירים מורגשת בכל רחבי ארצות הברית אבל עדיין יש שווקים קרים יותר וחמים יותר לכן בתור קונים נרצה למצוא שוק שבו יהיה לנו יותר כח מיקוח מול מוכרים, שוק שבו ניתן בקלות להוריד מחירים ולקנות בזול יותר ממחירי הדרישה של המוכרים, שוק כזה נקרא שוק של קונים. בתור מוכרים נרצה שוק שבו נכסים נמכרים מהר במחירים טובים ואפילו מעל מחירי הפרסום, שוק שבו כמות הקונים גדולה יותר מכמות המוכרים, שוק כזה נקרא שוק של מוכרים.



אם אתם רוצים שיהיה לכם כח מיקוח מול מוכרים, השוק הטוב ביותר להיות בו היום הוא השוק של פילדלפיה פנסילבניה, שיקגו אילנוי, קליבלנד אוהיו, מיאמי וערים נוספות בפלורידה לעומת זאת כדי למכור מהר ובמחיר טוב אתם צריכים להיות בשוק של סאן ג'וש וסאן פרנסיסקו קליפורניה, דנוור קולוראדו וסיאטל וושינגטון.

לפי המפה אפשר לומר בוודאות שהשווקים הרותחים היום בארה"ב הם מדינות רצועת השמש במערב והשווקים הרגועים יותר נמצאים היום במזרח ארצות הברית.

* הנתונים נלקחו מאתר הנדל"ן www.zillow.com.




יום ראשון, 15 במרץ 2015

איך נבחר את חברת הניהול הנכונה להשקעות שלנו









בחירת חברת הניהול שלנו הוא גורם בעל משקל גבוה ברמת ההצלחה שלנו, אנו רוכשים נכס במיטב כספנו וחייבים מישהו אמין ואיכותי שיגן על רכושנו. ישנן חברות ניהול שמנצלות את העובדה שמדובר במשקיע זר שלא כל כך מעורב ויוצרות תיקונים פיקטיביים והוצאות מיותרות שיכולות לגרום לנזק גדול מאוד למשקיע. אלה חלק מהחששות הכבדים שעוברים בראש של כל משקיע שרוכש בית להשקעה בחו"ל אך ישנם דרכים שבעזרתם נוכל לוודא שאנחנו עובדים עם חברה אמינה שבראש עניינה הוא טובת הלקוח שלה.

הרבה פעמים אני נתקל במשקיעים ששואלים אותי כמה אחוז חברת ניהול מסוימת שאני עובד אתה גובה עבור השירותים שלה. כשהם שומעים שחברת הניהול גובה 10% הם מרימים גבה, "אני משלם רק 8% לחברת הניהול שלי, אתה פרייר" מה שהם לא מספרים הוא שבמהלך השנה היו להם מספר תיקונים גבוה במיוחד והם נאלצו לשלם סכומים גבוהים על ביקורים חוזרים ונשנים בנכס.

יש משמעות גדולה מאוד למתן מענה מהיר לתקלות שמתוקנות על ידי אנשי מקצוע עם תעודות או לחאפרים.
המסקנה הראשונה שאתם יכולים להסיק מכך הוא שאין משמעות ואין הבדל רציני בין תשלום של 8% או 10%, חברת רצינית לא תנהל משא ומתן על עמלת הניהול ואם הם מתעקשים על 10% אל תתווכחו איתם זה ישתלם לכם לטווח הארוך.

חברת ניהול קטנה תעסיק קבלנים שיחייבו על פי קריאת שירות, דבר שייקר באופן משמעותי את עלויות התחזוקה. לעומת זאת חברת ניהול גדולה תעסיק עובדים על בסיס תשלום משכורת חודשית, כך שביקור חוזר בנכס אחרי תקלה לא אמור להוות תשלום נוסף לבעל הנכס.

ההפסד הגדול ביותר שמשקיע יכול לחוות הוא בית ריק. אם הדיירים לא יהיו מרוצים מתפקוד חברת הניהול, הם יעזבו את הבית והמשקיע שוב יחווה הפסדים.

חברת ניהול טובה תחזיק משרד עם שרות לקוחות ותיתן מענה אנושי, כמובן בשעות העבודה הרגילות, ומספר טלפון למקרה חירום מעבר לשעות העבודה. חשוב להתקשר בעצמנו בספר פעמים כדי לוודא שאכן המענה מהיר וכמובן גם אדיב.

נקודה חשובה נוספת שמשקיעים נוטים להתעלם ממנה היא נקודת סיום ההתקשרות בין המשקיע לחברת הניהול. חברת ניהול טובה ורצינית תיתן למשקיע את האופציה להפסיק את השרות בכל רגע נתון ללא קנסות וללא עיכובים מיותרים, חברה שתגביל אותך ללא אפשרות יציאה במהלך הדרך אלא רק בסוף השנה צריכה להדליק מנורת אזהרה אצל המשקיע.

כמו שכבר הזכרתי לעיל, ההפסד הגדול שמשקיע יכול לחוות הוא בית ריק, לכן חשוב מאוד לבדוק את אחוז הבתים הריקים של חברת הניהול. חברת ניהול טובה תתגאה בנתון הזה ולא יהיה לה מה להסתיר. במידה והממוצע עומד על 90% ומעלה יש להניח שחברת הניהול מצליחה להשכיר את הבתים במהירות, ככל שנצליח להשאיר את הבית מושכר וללא החלפות של דיירים כך נמקסם את ההשקעה שלנו.

אם בכל זאת התפנתה הדירה וודאו שחברת הניהול נותנת לכם עדיפות עליונה, בקשו לוח זמנים להכנת הדירה להשכרה מחדש, מה העלויות הצפויות לכם במהלך הזמן הפנוי ודרשו לדעת באיזה ערוצי פרסום הם משתמשים כדי לפרסם את הדירה להשכרה וכיצד הם מסננים דיירים.

חברת הניהול חיבת לבצע בדיקות רקע ובדיקת קרדיט על דיירים פוטנציאליים, ייתכן שתאלצו לוותר על דייר או שניים אך אין טוב יותר מדייר איכותי בעל היסטוריית השכרה טובה שישמור לכם על הבית.

כפי שראיתם, גם את חברת הניהול חייבים לבקר ולנהל, אל תקבלו שום דבר כמובן מאליו, תמיד תשאלו שאלות ותחקרו וגם אם משהו לא נראה לכם בקשו הסברים, זו הדרך היחידה לשמור על ההשקעה שלכם.

חלון ההזדמנויות בארה"ב הולך ונסגר, התחרות גדולה וחשוב לרכוש נכסים מתחת למחירי השוק. בעזרת הקשרים שיצרתי תוכלו לרכוש נכסים במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק ולהרוויח אלפי דולרים כבר ברכישה.

מלאו את השאלון המצורף והצטרפו לעשרות לקוחות מרוצים שרכשו בעזרתי נכס מניב בארה"ב - לחצו על הקישור.

יום ראשון, 1 במרץ 2015

השקעות נבונות וביטחון כלכלי בעולם של רובוטים

רובנו המוחלט נשענים על עבודה בכדי להתפרנס. מיום ליום יכולת ההשתכרות שלנו מעבודה הולכת ופוחתת. יש לכך סיבות רבות, ממיקור חוץ של עבודות והעברתם מעבר לים למדינות מתפתחות, דרך פירוק העבודה המאורגנת ועד רובוטים.

כן...רובוטים.



הרובוטים משתלטים על חיינו וזו לא בדיחה. יותר ויותר תפקידים שנעשו בעבר על ידי בני אדם עוברים "אוטומטיזציה".
אם עד עכשיו התייחסנו לזה בסלחנות, הרי שמומחים בתחום טוענים שתוך 20 שנה לא פחות מ-50% מהמקצועות כיום יאוישו על ידי מערכות אוטומטיות. הורינו לימדו אותנו שבשביל להתקדם בחיים צריך ללמוד, אך הרובוטים אינם חסים גם על המשכילים והרבה תחומים עתירי השכלה נמצאים כבר עכשיו על הכוונת.

אז זה טוב או רע?

רובוטים חוסכים מאתנו עבודות מסוכנות ו"חזרתיות" הפוגעות בנו (מכונות יכולות לבצע שוב ושוב משהו - לחזור על דברים מבלי להשחק), מצב מבורך שאינו מגיע בחינם.

קונים ונמכרים בזול – אנחנו אוהבים לקבל דברים בחינם. אוטומטיזציה של השירותים שאנו מקבלים מיעלת ומוזילה אותם, אבל אנחנו גם מספקים שירותים בעצמנו ופה אנחנו יוצאים מפסידים, כי אנחנו נאלצים לתת ובזול.
החינם, הזול והמהיר הם בעצם על חשבוננו, לא?

אז מי בכל זאת מרוויח מהסיפור? טוב, כרגיל אלו העשירים, או במילים אחרות, בעלי ההון ובעלי הנכסים. זאת אומרת שככל שיעבור הזמן כוחנו בעבודה ימשיך וישחק ואילו התלות שלנו בהוננו לרווחה כלכלית יעלה.

איך מקטינים את התלות שלנו בעבודה?

הכלכלה המולכת בחיינו מורכבת מארבעה יסודות:
  • הכנסות – זה הכסף שנכנס מעבודה ומרווחי הון.
  • הוצאות – זה הכסף שאנו מאבדים בהוצאות ובהפסדי הון.
  • נכסים – זה כל דבר בעל ערך הניתן למכירה והורשה. נכסים יכולים להניב לנו הכנסות באמצעות רווחי הון כמו: נדל"ן, ניירות ערך ומוניטין.
  • התחייבויות – את זה אנחנו מכירים טוב, התחייבויות הן חובות כמו משכנתה על נכס (שאגב יכול להניב לנו רווחי הון...).

משחקים בארבעת היסודות ומתעשרים - שליטה טובה בארבעת היסודות מובילה אתכם לעצמאות כלכלית. אם אתם מצליחים לצמצם בהוצאות ולהגדיל הכנסות באמצעות הגדלת נפח הנכסים וזאת על ידי הגדלת ההתחייבויות, אז שיחקתם אותה. במילים אחרות: תפסיקו עם השעות הנוספות, קחו הלוואה וקנו לכם נכס המניב שכר דירה או דיבידנד. עם הכסף שתקבלו מהנכס, תשלמו את ההחזר החודשי של ההלוואה ואם רכשתם נכון גם יישאר לכם עודף.

הנכסים המועדפים להשקעה

המנוע שיביא אותנו לעצמאות כלכלית נדרש למספר תכונות: 1. יציבות בשמירת ערכו 2. מספק לנו הכנסה קבועה של דיבידנד או שכ"ד. 3. ניתן לקבל עליו הלוואה. 4. זמין.

להלן מספר דוגמאות:
  • מניות דיבידנד – כאלה יש מכל הסוגים והמינים, יתרונן של המניות נמצא בגמישותן. בכל תקופה אפשר להחליף מגזר לפי הצפי לצמיחה. בתקופות קשות אפשר לגדר, או סתם לאוורר את הכסף בחוץ. חברות ברוקר ישמחו לתת לכם האשראי למסחר וזאת כמובן עבור עמלה.
  • חשמל סולארי – אם יש לכם גג פנוי, אתם יכולים להתחיל לעבוד בשביל חברת החשמל. ניתן לקבל הלוואות נוחות בכל הבנקים עם החזר מלא תוך 10 שנים. עם תשואה עודפת של כ-10%, לקוח חזק וסבסוד מדינה, אתם יכולים ליהנות משקט נפשי במשך עשרים שנה, מצד שני רגולציה בעייתית וסחבת עלולים להוציא לכם את כל הרוח מהמפרשים.
  • נדל"ן – זה המלך. עד לאחרונה מעמדו של הנדל"ן היה בלתי מעורער, אך משבר הסאב-פריים לימד אותנו לקח קטן, כל שוק יכול ליפול וחשוב מאוד לדעת למנף את עצמך בחוכמה. נדל"ן זאת מניית דיבידנד לכל דבר. ערך הנדל"ן נגזר מדברים רבים: דמוגרפיה, רמת חיים, צמיחה ואלמנטים נוספים. הבנקים ששים לספק לנו הלוואות משכנתה בתנאים נוחים עבור נדל"ן.
בשוק הנדל"ן של ארה"ב ניתן לייצר רווחים גבוהים והוא אחד השווקים שעומד היום בכל הקריטריונים שהזכרתי ויכול להביא אותנו לעצמאות כלכלית בצורה מהירה מאוד, כדי לדעת יותר על יתרונות קניית נדל"ן בארה"ב - לחץ למאמר נוסף בנושא

זאת כל התורה על רגל אחת. עובדים פחות ומשקיעים יותר, או במילים אחרות – "הכנסה פאסיבית". יכולת ההכנסה הפסיבית הולכת וצומחת עם השנים וזאת בשונה מכושר ההשתכרות שלנו מעבודה ההולך ומצטמצם עם הזמן.

יום רביעי, 18 בפברואר 2015

מצב שוק הנדל"ן האמריקאי - פברואר 2015



עדכון מהשטח - שוק הנדל"ן האמריקאי, פברואר 2015

מכירות הבתים בחודש דצמבר המשיכו לגדול מעל הרמה המקבילה אשתקד בעודם משאירים את מלאי הדירות למכירה ברמה הנמוכה ביותר לשנת 2014.


כתוצאה מהמלאי הנמוך ומהריבית הנמוכה בבנקים למשכנתאות המחירים החלו לעלות על בסיס חודשי אולם העלייה עדיין הצליחה לשמור על רמה ארצית של כ-5% שנתי במחירים דבר המעיד על התייצבות שוק הנדל"ן ואופטימיות זהירה לעתיד.

הפרסומים אודות התוכניות של הבנקים הגדולים למתן משכנתאות בתנאים שלא נראו מזה זמן רב בשוק הנדל"ן האמריקאי יצרו התעניינות מחודשת של זוגות צעירים ובעלי משכורות נמוכות שעד עתה רק חלמו על הרעיון של רכישת דירה משלהם.

הריביות בבנקים למשכנתאות ממשיכות להיות אטרקטיביות מתמיד והריבית להלוואה לטווח ארוך של 30 שנה עומדת היום על 3.63%, והריבית על הלוואה ל-15 שנה עומדת היום על 2.93%.

השוק ממשיך במגמת עלייה מזה שנה שלישית ברציפות, תחילת השנה התאפיינה דוקא בירידות מתונות שמהר מאוד תיקנו את עצמן. קצב מכירות הבתים המשיך בעליה אף הוא והגיע בסוף שנת 2014 ל-5.04 מיליון בתים.


לפי איגוד המתווכים הארצי המחיר הממוצע של בית בארה"ב עמד בדצמבר על 209,500$ מחיר המשקף עליה של 1% מחודש שעבר ועליה של 6% מתחילת שנת 2014, זו הפעם הראשונה מאז יוני 2014 שאנו רואים עליות חודש אחרי חודש במחירים.

מספר הבתים המוצעים למכירה ירד ב-13.7% לעומת החודש המקביל אשתקד. כאשר 1.9 מיליון בתים עמדו למכירה בדצמבר. זה אמנם נשמע המון אבל המלאי הולך ומצטמצם עם העלייה המתמדת בקצב המכירות. ייתכן שהחורף יעשה את שלו והתקופה הקרה שתימשך עד אפריל, מאי יצננו את המשך המכירות, אבל הנתונים מדברים בעד עצמם, עם המשך עליות המחירים והמלאי המצטמצם שנת 2015 הולכת להיות חמה מאוד בשוק הנדל"ן התחרותי.

אין ספק שחלון ההזדמנויות בארה"ב הולך ומצטמצם.  כדי להצליח בשוק הנדל"ן של היום ולרכוש נכסים טובים עלינו להיות מקצוענים ולרכוש את הנכסים מתחת למחירי השוק בכך אנחנו מרוויחים כבר בעת הרכישה. כל התורה היא לרכוש בזול ולמכור במחיר גבוה, אבל איך נעשה את זה אם התחרות היום כל כך גבוהה. בנקודה הזו נבחנת המקצועיות והניסיון של המשקיע. רכישת נכס במחיר הנמוך ממחירי השוק מצריך עבודת מחקר ורגליים על הקרקע, זה לא אומר שאתה צריך עכשיו לקום ולטוס לארה"ב אלא פשוט ליצור את הקשרים הנכונים עם אנשי השטח שמכירים את השוק וחיים אותו ביום יום.

אתה מוזמן להמשיך לקרוא על הנדל"ן בארה"ב במדריך למשקיע שניתן להורדה בחינם - מכאן

יום חמישי, 12 בפברואר 2015

משקיעים בנדל"ן בארה"ב ונהנים מרווחה כלכלית

רבים מעוניינים להשקיע בנדל"ן ועדיין מתלבטים בין ארה"ב לישראל. חוששים מהשקעות מעבר לים ומעדיפים להשקיע בארץ מחשש לחוסר שליטה על ההשקעה שלהם. אכן דילמות המעסיקות רבים בימים אלה. כידוע מחירי הנדל"ן בישראל טיפסו בשנים האחרונות לגבהים מרקיעי שחקים, לעומת זאת, עם התאוששות הכלכלה האמריקאית, מחירי הנדל"ן בארה"ב אינם כה נמוכים כשהיו. זה נחמד ונוח להשאיר את הכסף קרוב, אבל לא בהכרח מוצדק מבחינה כלכלית. הנדל"ן בארה"ב עדיין מהווה אלטרנטיבת השקעה נהדרת לכסף שלכם, עם תשואה עודפת על ההון. עולם הנדל"ן האמריקאי המתוחכם, מאפשר לכם לנהל את השקעותיכם בשלט רחוק ביעילות, גם על ידי סוכנים ישראלים שדואגים לכל צרכיכם.




כסף חכם זה כסף שעובד בשבילכם. הסיכונים הגוברים בהשקעות הנדל"ן המקומיות וכן התשואות הדלות שמקבלים היום על הכסף בתוכניות החיסכון מצריכות חשיבה מחדש.

יתרונות קניית נדל"ן בארה"ב

השקעה נדל"נית בארה"ב אינה חפה מסיכונים, אך התנהלות נבונה מצמצמת אותה למינימום הכרחי. היתרונות לעומת זאת, ברורים ומשמעותיים:
  • יותר תשואה על ההון – המספרים מדברים בעד עצמם: התשואה על ההון בנדל"ן האמריקאי עומדת כרגע על כ-10% בממוצע ואילו בישראל, זה עומד על אחוזים בודדים. בשונה מישראל, הנכסים בארה"ב ספגו נפילה של כ-2/3 מערכם והגיעו למצב שבו מחירם הנקוב, נמוך אפילו ביחס למחירם לפירוק כחומרים. העיוות הכלכלי בשוק הנדל"ן האמריקאי טרם הסתיים והמחירים עדיין אטרקטיביים ביחס לרמת ההכנסה של האמריקאים. זה נכון במיוחד עכשיו כשרמת האבטלה בארה"ב במגמת איזון ובטח ביחס לישראל. 
  • שוק של ביקושים – היצע בתים מעוקלים זולים, גורם לכך שיש מעט מאד התחלות בניה חדשות וגם זה קורה רק באזורי ביקוש. הביקוש הגובר למגורים מתבסס על עליה בריבוי הטבעי והגירה חיובית של 1% לשנה. הכלכלן של איגוד סוכני הנדל"ן, לורנס יאן, אומר שכדי לאזן את כוחות ההיצע והביקוש, שיעור התחלות הבניה חייב לעלות בעוד 50%, מצב שאנו כרגע רחוקים ממנו.
  • הדולר מתחזק – ימי הדולר החלש חלפו עברו והתוצאה הינה איבוד ערך של ההון והנכסים שלכם הנקובים בשקלים. על פי אנליסטים מובילים, הדרך של הדולר מעלה עוד ארוכה, עם יעד של 4.3 דולר לשקל. לכן, יש מקום לשקול ברצינות להעביר חלק מההון השקלי לדולר לרבות באמצעות השקעות בנכסים הנקובים בדולר ובכללותם גם נדל"ן בארה"ב. במצב זה עדיף לכם לקבל שכ"ד בדולרים מאשר בשקלים וליהנות מעליית ערך הנדל"ן והתחזקות הדולר
  • סוף מגמה בנדל"ן המקומי – למכור בשיא ולקנות הזדמנויות בכלכלה מתאוששת. בועת הנדל"ן הישראלית שנובעת בין היתר ממדיניות ריבית אפס העולמית, הינה אגרסיבית ביותר ביחס למדינות אחרות. אז אם אתם מחזיקים נדל"ן בישראל, הנקוב כידוע בשקלים, כבר הפסדתם כ-12% מהחלשות השקל. כמו כן אתם עלולים לספוג הפסדים נוספים עם ירידת ערך הנכסים וחזרתם לערכם הריאלי ובמיוחד דירות.
  • ניהול מקצועי – מאד מקובל בארה"ב להיעזר בחברה לניהול לצורך הטיפול השוטף בנכס. יחסי אמון בין בעל הנכנס והחברה המנהלת, הינם חיוניים והחברה נדרשת לבצע מספר דברים: השכרת הנכס לדיירים מתאימים, בדיקת הנכס ודווח, גביית שכ"ד ואכיפת החוזה, תחזוקה וטיפול בתלונות הדיירים.

נדל"ן בארה"ב קונים עם מומחים

לכל מקום יש את הסודות שלו שאותם רק המוכרים ומקצועני נדל"ן מכירים. לעיתים זה קשור לעניינים מוניציפליים או מיסוי, לפעמים זאת האוכלוסייה או הסביבה שיש לקחת בחשבון. היכולת לבצע הערכה נכונה לגבי הוצאות תחזוקה, מצב המבנה והמערכות שלו הינה חיונית גם כן. שיקום בית אכול טרמיטים לדוגמה, עלול לעלות יותר ממבנה חדש.

כדי להבין יותר למה השקעה בנדל"ן בארה"ב יכולה לשנות את חייך ולמה כדאי לך להשקיע בנדל"ן בארצות הברית דוקא עכשיו - הורד בחינם את המדריך שלי להשקעות נדל"ן בארה"ב - לחץ להורדה

יום חמישי, 22 בינואר 2015

דיווח ב-CNN משכנתאות בגובה של 97% חוזרות לשוק


שוק המשכנתאות בארה"ב מתחיל להתעורר מחדש, אמנם כרגע עדיין רק עבור המקומיים אבל התקנות החדשות שנקבעו לאחרונה בהחלט מראים שהכיוון חיובי ובקרוב מאוד יפתחו הברזים מחדש גם עבור המשקיעים הזרים.

שני הבנקים הגדולים פאני מיי ופרדי מק מציעים מסלולי רכישה אטרקטיביים במיוחד שלא זכורים כבר הרבה שנים בשוק הנדל"ן האמריקאי המאפשרים לרוכשים לשלם מקדמה של 3% בלבד ממחיר הנכס. המטרה היא לאפשר לבעלי משכורות נמוכות ולזוגות צעירים שקונים בית ראשון לרכוש בית.

הבנקים הגדולים ביצעו מחקר שהגיע למסקנה שלזוג צעיר אמריקאי לוקח 12 שנים לחסוך כדי להגיע למיקדמה של 20% ממחיר הנכס. כתוצאה מכך ועל מנת לאפשר ליותר ויותר זוגות צעירים לרכוש בית הוחלט על שינוי המדיניות.
אמנם המדיניות החדשה תעזור לזוגות צעירים רבים לרכוש בית אבל עדיין הם יאלצו לעמוד במספר תנאים מקדימים וקרדיט סקור של 620 ומעלה.

הלווים יאלצו לעשות ביטוח למשכנתא בדומה לביטוח החיים בארץ אבל בניגוד לארץ במידה ויתרת המשכנתה תרד ל80% משווי הבית, דבר שכול בהחלט לקרות לפי קצב עליית המחירים בשוק הנדל"ן בארה"ב, ניתן יהיה לבטל את הביטוח - דבר שיחסוך הוצאה חודשית לא מבוטלת.

בנוסף להגמשת התנאים שוק המשכנתאות בארה"ב מציע ריביות נהדרות וכמובן שהמטרה הכללית היא להציף את השוק בכסף נזיל ולהחזיר לציבור האמריקאי את האמון בשוק הנדל"ן, אמון שאבד בעת המשבר הכלכלי של שנת 2008 שבו מחירי הנדל"ן התרסקו ומיליונים איבדו את בתיהם לבנקים. לטווח ארוך כמובן שמהלך זה אמור להשפיע בצורה חיובית על שוק הנדל"ן ולגרום להמשך התאוששות השוק ולהמשך גל עליות המחירים.



לכתבה המלאה באתר-CNN

להמשך קריאת מאמר שכתבתי בנושא השקעה בארץ לעומת השקעה בארצות הברית – לחץ כאן.

להורדת המדריך לעסקת נדל"ן מניבה בארה"ב - לחץ כאן

יום חמישי, 15 בינואר 2015

כיצד נוכל להגיע לרווחה כלכלית



שלום חברים, לשם שינוי החלטתי במאמר הבא לא לכתוב ספציפית על הנדל"ן עצמו אלא על הנדל"ן כאמצעי במסע שלנו לעבר הרווחה הכלכלית.

השקעה בנדל"ן כרוכה ברכישת נכסים בעלות לא מבוטלת שרק קומץ קטן מהאוכלוסייה שוקל לבצע, רובם מעדיפים להחזיק את הכסף בבנק בתוכנית חיסכון כי הם לא מכירים משהו אחר וחושבים שזה מאוד מסוכן.

מי שאין לו את הסכומים הנ"ל לא מבין איך בכלל אנשים מגיעים לסכומים כאלה ומרשים לעצמם "לסכן" (כך הם חושבים) סכום כל כך גבוה בהשקעה בנדל"ן במדינה כל כך רחוקה מכאן. מיד תראו איך כל אחד יכול לקחת אחריות על מצבו הכלכלי ולהתחיל להשקיע בנדל"ן וליצור לו ולמשפחתו עתיד כלכלי טוב יותר.

אני טוען שההפך הוא הנכון ושמי שמשאיר את הכסף שלו בתוכנית חיסכון בבנק מאבד מערך הכסף ולא יגיע אף פעם לחופש כלכלי.

מי לא חולם על חופש כלכלי, מי לא חשב איך זה יהיה ביום שבו הכסף יהיה דבר שולי, דבר שיש הרבה ממנו ובשפע. נוכל לקום בבוקר ובכל יום מחדש לעשות משהו אחר בלי חשבון.

בתור משקיע ומלווה משקיעים בהשקעות בנדל"ן בארה"ב אני נפגש כל הזמן עם אנשים ששואפים להגיע לרווחה כלכלית אבל עדיין לא התגברו על המחסום שמונע מהם לעשות משהו בנדון. 

זו תחושה נפלאה לקום בבוקר בלי לחץ להזדרז ולהספיק להחתים את הכרטיס. הדרך שנצטרך לעשות עד שנגשים את החלום הזה היא דרך ארוכה ומלאת מהמורות אבל הדבר מחייב אותנו להיות דבקים במטרה ולעשות כל יום משהו אחר שיקרב אותנו אליה וככל שנתחיל ללכת בדרך הזו מוקדם יותר כך נגיע מהר יותר לחופש הכלכלי המיוחל. תכנית כלכלית נכונה יכולה להביא אתכם לחופש כלכלי בתוך 5 עד 10 שנים.

אתה לא צריך להיות גאון כדי להגיע לחופש כלכלי, כמעט כל אחד יכול להגיע לזה אם הוא רק יעשה מספר דברים בצורה הנכונה כפי שתקראו מיד במאמר זה, חלק מהדברים ניתנים לביצוע באופן מיידי.

אם ניקח את המושג רווחה כלכלית ונתרגם אותו למילים פשוטות מדובר ברכישת מספר נכסים מניבים שיוצרים יחד הכנסה בגובה המשכורת החודשית שלך. אם יהיה לך מקור הכנסה נוסף שמכניס לך בכל חודש הכנסה בגובה ההכנסה החודשית שלך מעבודה תוכל להחליט אם אתה ממשיך לעבוד שם בגלל ההיבט הכלכלי או בגלל משהו אחר.

אחד הדברים המרכזיים שצריך להבין בתחילת הדרך הוא הכלל הבא:

חופש כלכלי תלוי בכמות הכסף שאנחנו מבזבזים ולא בכמות הכסף שאנחנו חוסכים.

בתרגום חופשי היכולת האישית שלכם להגיע לחופש כלכלי תלוי פחות ביכולת שלכם לחסוך כסף אלא ביכולת שלכם לעצור ולא לבזבז אותו על דברים שלא מייצרים לכם הכנסות, הרי כמות הכסף שניתן לחסוך היא מידתית ומחיסכון קטן לא תהיו חופשיים כלכלית לכן היכולת שלכם לעמוד בפיתויים ולרכוש עם הכסף הזה השקעות חכמות ונכסים מניבים שיכניסו לכם הכנסה חודשית היא הדרך הנכונה לחופש כלכלי.

זוהי הטעות המרכזית שכל מי שרוצה להגיע לחופש כלכלי מבצע במהלך החיים שלו, משכנתא ענקית עם החזרים חודשיים מטורפים, רכישת רכב חדש וטיולים לחו"ל כאשר הם נמצאים במינוס של עשרות אלפי שקלים. 

הצעד הראשון בדרך הזו הוא עשיית סדר כללי בהתנהלות הכלכלית המשפחתית. זהו הצעד המשמעותי והקשה ביותר שהמשמעות העיקרית שלו היא לקחת אחריות אישית על מצבנו הכלכלי. מעקב אחרי כל ההוצאות וההכנסות ושליטה בהוצאות יגלה לך את התמונה האמיתית. 

ישנם מספר תוכנות באינטרנט שבעזרתם תוכל לנהל את ההוצאות וההכנסות החודשיות ולהיות במעקב תמידי אחרי ההוצאות שלך, תוכל גם להוריד את גיליון האקסל שאני משתמש בו – מכאן

המטרה המרכזית בצעד הזה היא ליצור תזרים הכנסות חיובי, אם הזנתם את כל ההוצאות וההכנסות שלכם והגעתם למאזן שלילי אתם חייבים קודם כל לטפל בהתנהלות הכלכלית שלכם ולקצץ בהוצאות. זה השלב הראשון והמשמעותי ביותר כי כאן אתם בעצם מתחילים לקחת אחריות על המצב הכלכלי שלכם.

כל אחד מאיתנו חי ברמת חיים אחרת וגם מרוויח סכום שונה בכל חודש לכן כל אחד יצטרך לחשב לעצמו מהי רמת ההכנסה הדרושה לו, לצורך החישוב ניקח את המשכורת הממוצעת במשק כדוגמא, שעומדת היום על כ- 9,000 ₪ בחודש. אם נהפוך את הסכום לדולרים נקבל 2,250$ לחודש. 

כדי ליצור הכנסה של 2,250$ לחודש נצטרך לרכוש 4 נכסים שכל אחד מהם יכניס לנו הכנסה נטו של 560$ לחודש.

השלב של רכישת הנכס הראשון הוא השלב הקריטי במשוואה, כמה יעלה לנו הנכס ובאיזה מדינה כדאי לנו להשקיע. כדי לענות על השאלות האלה נצטרך לבצע עבודת מחקר קטנה וחישוב מתמטי פשוט.
האינטרנט מלא במאמרים על השקעות נדל"ן בארה"ב לכן נצטרך להתמקד במאמרים הסוקרים השקעה במדינות ספציפיות ומהי התשואה הממוצעת שניתן להשיג במדינות האלה.
כדי להבין למה השקעה בנדל"ן בארה"ב משתלמת יותר מהשקעה בנדל"ן בארץ ניתן לקרוא במאמר הבא.

כדי לחשב מה סכום ההשקעה הנדרשת בנכס שייצר לנו הכנסה של 560$ לחודש, נכפיל את ההכנסה החודשית ב-12 כדי לקבל את ההכנסה השנתית מהנכס הנדרש. נכס בארה"ב בשכונה טובה יניב לנו 10% תשואה נטו לשנה, לכן את התוצאה נכפיל ב- 10 ונקבל את סכום ההשקעה הנדרש ואת עלות הנכס שלנו. לפי הדוגמא המוצעת לעיל סכום עלות הנכס הינו – 67,200$.

אם התכנית שלך לרווחה כלכלית בנויה ל-10 שנים, עליך לרכוש נכס כזה בכל שנתיים וחצי, ככל שתתחיל מוקדם יותר כך תגיע מהר יותר לרווחה כלכלית.

רוצה לדעת מהי ההשקעה האטרקטיבית ביותר שניתן לבצע באמצעות 200,000 ש"ח? לחץ לקבלת פרטים נוספים 

יום ראשון, 4 בינואר 2015

האם עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן בארה"ב

שנת 2015 – 6 שנים לאחר אחד המשברים הכלכליים הקשים שידעה ארה"ב במהלך השנים, שלאחריו צנחו מחירי הבתים בארה"ב בשני שליש ויותר, עכשיו נשאלת השאלה האם ארה"ב היא עדיין כל כך אטרקטיבית ברכישת נכס להשקעה לעומת השקעה בנדל"ן בארץ הקודש, המחירים בארה"ב כבר לא כל כך אטרקטיביים כפי שהיו בשנת 2008/9, כמות הנכסים שמוצעים למכירה במכרזים ירדה משמעותית ובנוסף לכל המשקיעים מכל העולם שמתמודדים על נכסים האמריקאים בעצמם חזרו לשוק והם קונים וקונים.



לאחרונה אני נתקל בהרבה אנשים שעדיין מאמינים שאפשר להרוויח בעסקאות נדל"ן בארץ. חלק מהם טוענים בצדק שהמרכז כבר לא רלוונטי עקב המחירים הגבוהים והתשואה הנמוכה אבל עדיין ניתן למצוא הזדמנויות באיזור הצפון ודרום הארץ.

השקעה בנכס נדל"ן מניב צריכה לייצר שני מסלולי הכנסה. אחד מהם הוא ההכנסה השוטפת משכירות, המסלול השני הוא רווחי הון בעת מכירת הנכס.

כאשר אנו בוחנים את הפריפריה ואת מחירי הנכסים אנו רואים שהמחירים נעים בין 400,000 ₪ לנכס בעל 3 חדרים באיזורים קצת פחות טובים ל-600,000 ₪ באיזורים יותר טובים, נכס כזה יושכר במחיר של 1800-2200 ₪ - המקנה לנו תשואה ברוטו של 4-5% לפני הוצאות.

לצורך החישוב – נניח שאנו מעוניינים לרכוש נכס כזה בשווי של 500,000 ₪ באיזור הצפון הנכס יכניס לנו שכירות של 2200 ₪ לחודש.

מעבר לעלות הנכס עלינו להכניס לחישוב מרכיבים נוספים כגון מס רכישה בשווי של 5% מסכום הרכישה של הנכס, הוצאות רישום ועורך דין ואולי גם שכר טרחה של מתווך, שיפוץ קוסמטי לנכס וכול' עלויות שיכולות להגיע לסכום של כ-40,000 ₪ ויותר.

עקב מדיניות הממשלה ובנק ישראל נגד המשקיעים ירדה היכולת לקבלת הלוואת משכנתה לנכס להשקעה מ-70% ל-50% מערך הנכס, לכן נצטרך לקחת בחשבון שנוכל להלוות רק 250,000 ש"ח מהבנק אלא אם יש לנו נכס נוסף שנוכל למשכן כדי לגייס משם סכום נוסף. את 40,000 ₪ הנותרים נצטרך גם כן להביא מהבית.

סך כל ההשקעה שלנו בנכס מסתכם בכ-290,000 ₪ והלוואה של 250,000 ₪ מהבנק בתנאים לא אטרקטיביים שוב עקב המדיניות הממשלתית ובנק ישראל נגד המשקיעים.

אם נכניס את כל הנתונים למחשבון הכדאיות לרכישת נכס נקבל את הנתונים הבאים: