יום ראשון, 15 במרץ 2015

איך נבחר את חברת הניהול הנכונה להשקעות שלנו









בחירת חברת הניהול שלנו הוא גורם בעל משקל גבוה ברמת ההצלחה שלנו, אנו רוכשים נכס במיטב כספנו וחייבים מישהו אמין ואיכותי שיגן על רכושנו. ישנן חברות ניהול שמנצלות את העובדה שמדובר במשקיע זר שלא כל כך מעורב ויוצרות תיקונים פיקטיביים והוצאות מיותרות שיכולות לגרום לנזק גדול מאוד למשקיע. אלה חלק מהחששות הכבדים שעוברים בראש של כל משקיע שרוכש בית להשקעה בחו"ל אך ישנם דרכים שבעזרתם נוכל לוודא שאנחנו עובדים עם חברה אמינה שבראש עניינה הוא טובת הלקוח שלה.

הרבה פעמים אני נתקל במשקיעים ששואלים אותי כמה אחוז חברת ניהול מסוימת שאני עובד אתה גובה עבור השירותים שלה. כשהם שומעים שחברת הניהול גובה 10% הם מרימים גבה, "אני משלם רק 8% לחברת הניהול שלי, אתה פרייר" מה שהם לא מספרים הוא שבמהלך השנה היו להם מספר תיקונים גבוה במיוחד והם נאלצו לשלם סכומים גבוהים על ביקורים חוזרים ונשנים בנכס.

יש משמעות גדולה מאוד למתן מענה מהיר לתקלות שמתוקנות על ידי אנשי מקצוע עם תעודות או לחאפרים.
המסקנה הראשונה שאתם יכולים להסיק מכך הוא שאין משמעות ואין הבדל רציני בין תשלום של 8% או 10%, חברת רצינית לא תנהל משא ומתן על עמלת הניהול ואם הם מתעקשים על 10% אל תתווכחו איתם זה ישתלם לכם לטווח הארוך.

חברת ניהול קטנה תעסיק קבלנים שיחייבו על פי קריאת שירות, דבר שייקר באופן משמעותי את עלויות התחזוקה. לעומת זאת חברת ניהול גדולה תעסיק עובדים על בסיס תשלום משכורת חודשית, כך שביקור חוזר בנכס אחרי תקלה לא אמור להוות תשלום נוסף לבעל הנכס.

ההפסד הגדול ביותר שמשקיע יכול לחוות הוא בית ריק. אם הדיירים לא יהיו מרוצים מתפקוד חברת הניהול, הם יעזבו את הבית והמשקיע שוב יחווה הפסדים.

חברת ניהול טובה תחזיק משרד עם שרות לקוחות ותיתן מענה אנושי, כמובן בשעות העבודה הרגילות, ומספר טלפון למקרה חירום מעבר לשעות העבודה. חשוב להתקשר בעצמנו בספר פעמים כדי לוודא שאכן המענה מהיר וכמובן גם אדיב.

נקודה חשובה נוספת שמשקיעים נוטים להתעלם ממנה היא נקודת סיום ההתקשרות בין המשקיע לחברת הניהול. חברת ניהול טובה ורצינית תיתן למשקיע את האופציה להפסיק את השרות בכל רגע נתון ללא קנסות וללא עיכובים מיותרים, חברה שתגביל אותך ללא אפשרות יציאה במהלך הדרך אלא רק בסוף השנה צריכה להדליק מנורת אזהרה אצל המשקיע.

כמו שכבר הזכרתי לעיל, ההפסד הגדול שמשקיע יכול לחוות הוא בית ריק, לכן חשוב מאוד לבדוק את אחוז הבתים הריקים של חברת הניהול. חברת ניהול טובה תתגאה בנתון הזה ולא יהיה לה מה להסתיר. במידה והממוצע עומד על 90% ומעלה יש להניח שחברת הניהול מצליחה להשכיר את הבתים במהירות, ככל שנצליח להשאיר את הבית מושכר וללא החלפות של דיירים כך נמקסם את ההשקעה שלנו.

אם בכל זאת התפנתה הדירה וודאו שחברת הניהול נותנת לכם עדיפות עליונה, בקשו לוח זמנים להכנת הדירה להשכרה מחדש, מה העלויות הצפויות לכם במהלך הזמן הפנוי ודרשו לדעת באיזה ערוצי פרסום הם משתמשים כדי לפרסם את הדירה להשכרה וכיצד הם מסננים דיירים.

חברת הניהול חיבת לבצע בדיקות רקע ובדיקת קרדיט על דיירים פוטנציאליים, ייתכן שתאלצו לוותר על דייר או שניים אך אין טוב יותר מדייר איכותי בעל היסטוריית השכרה טובה שישמור לכם על הבית.

כפי שראיתם, גם את חברת הניהול חייבים לבקר ולנהל, אל תקבלו שום דבר כמובן מאליו, תמיד תשאלו שאלות ותחקרו וגם אם משהו לא נראה לכם בקשו הסברים, זו הדרך היחידה לשמור על ההשקעה שלכם.

חלון ההזדמנויות בארה"ב הולך ונסגר, התחרות גדולה וחשוב לרכוש נכסים מתחת למחירי השוק. בעזרת הקשרים שיצרתי תוכלו לרכוש נכסים במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק ולהרוויח אלפי דולרים כבר ברכישה.

מלאו את השאלון המצורף והצטרפו לעשרות לקוחות מרוצים שרכשו בעזרתי נכס מניב בארה"ב - לחצו על הקישור.

יום ראשון, 1 במרץ 2015

השקעות נבונות וביטחון כלכלי בעולם של רובוטים

רובנו המוחלט נשענים על עבודה בכדי להתפרנס. מיום ליום יכולת ההשתכרות שלנו מעבודה הולכת ופוחתת. יש לכך סיבות רבות, ממיקור חוץ של עבודות והעברתם מעבר לים למדינות מתפתחות, דרך פירוק העבודה המאורגנת ועד רובוטים.

כן...רובוטים.



הרובוטים משתלטים על חיינו וזו לא בדיחה. יותר ויותר תפקידים שנעשו בעבר על ידי בני אדם עוברים "אוטומטיזציה".
אם עד עכשיו התייחסנו לזה בסלחנות, הרי שמומחים בתחום טוענים שתוך 20 שנה לא פחות מ-50% מהמקצועות כיום יאוישו על ידי מערכות אוטומטיות. הורינו לימדו אותנו שבשביל להתקדם בחיים צריך ללמוד, אך הרובוטים אינם חסים גם על המשכילים והרבה תחומים עתירי השכלה נמצאים כבר עכשיו על הכוונת.

אז זה טוב או רע?

רובוטים חוסכים מאתנו עבודות מסוכנות ו"חזרתיות" הפוגעות בנו (מכונות יכולות לבצע שוב ושוב משהו - לחזור על דברים מבלי להשחק), מצב מבורך שאינו מגיע בחינם.

קונים ונמכרים בזול – אנחנו אוהבים לקבל דברים בחינם. אוטומטיזציה של השירותים שאנו מקבלים מיעלת ומוזילה אותם, אבל אנחנו גם מספקים שירותים בעצמנו ופה אנחנו יוצאים מפסידים, כי אנחנו נאלצים לתת ובזול.
החינם, הזול והמהיר הם בעצם על חשבוננו, לא?

אז מי בכל זאת מרוויח מהסיפור? טוב, כרגיל אלו העשירים, או במילים אחרות, בעלי ההון ובעלי הנכסים. זאת אומרת שככל שיעבור הזמן כוחנו בעבודה ימשיך וישחק ואילו התלות שלנו בהוננו לרווחה כלכלית יעלה.

איך מקטינים את התלות שלנו בעבודה?

הכלכלה המולכת בחיינו מורכבת מארבעה יסודות:
  • הכנסות – זה הכסף שנכנס מעבודה ומרווחי הון.
  • הוצאות – זה הכסף שאנו מאבדים בהוצאות ובהפסדי הון.
  • נכסים – זה כל דבר בעל ערך הניתן למכירה והורשה. נכסים יכולים להניב לנו הכנסות באמצעות רווחי הון כמו: נדל"ן, ניירות ערך ומוניטין.
  • התחייבויות – את זה אנחנו מכירים טוב, התחייבויות הן חובות כמו משכנתה על נכס (שאגב יכול להניב לנו רווחי הון...).

משחקים בארבעת היסודות ומתעשרים - שליטה טובה בארבעת היסודות מובילה אתכם לעצמאות כלכלית. אם אתם מצליחים לצמצם בהוצאות ולהגדיל הכנסות באמצעות הגדלת נפח הנכסים וזאת על ידי הגדלת ההתחייבויות, אז שיחקתם אותה. במילים אחרות: תפסיקו עם השעות הנוספות, קחו הלוואה וקנו לכם נכס המניב שכר דירה או דיבידנד. עם הכסף שתקבלו מהנכס, תשלמו את ההחזר החודשי של ההלוואה ואם רכשתם נכון גם יישאר לכם עודף.

הנכסים המועדפים להשקעה

המנוע שיביא אותנו לעצמאות כלכלית נדרש למספר תכונות: 1. יציבות בשמירת ערכו 2. מספק לנו הכנסה קבועה של דיבידנד או שכ"ד. 3. ניתן לקבל עליו הלוואה. 4. זמין.

להלן מספר דוגמאות:
  • מניות דיבידנד – כאלה יש מכל הסוגים והמינים, יתרונן של המניות נמצא בגמישותן. בכל תקופה אפשר להחליף מגזר לפי הצפי לצמיחה. בתקופות קשות אפשר לגדר, או סתם לאוורר את הכסף בחוץ. חברות ברוקר ישמחו לתת לכם האשראי למסחר וזאת כמובן עבור עמלה.
  • חשמל סולארי – אם יש לכם גג פנוי, אתם יכולים להתחיל לעבוד בשביל חברת החשמל. ניתן לקבל הלוואות נוחות בכל הבנקים עם החזר מלא תוך 10 שנים. עם תשואה עודפת של כ-10%, לקוח חזק וסבסוד מדינה, אתם יכולים ליהנות משקט נפשי במשך עשרים שנה, מצד שני רגולציה בעייתית וסחבת עלולים להוציא לכם את כל הרוח מהמפרשים.
  • נדל"ן – זה המלך. עד לאחרונה מעמדו של הנדל"ן היה בלתי מעורער, אך משבר הסאב-פריים לימד אותנו לקח קטן, כל שוק יכול ליפול וחשוב מאוד לדעת למנף את עצמך בחוכמה. נדל"ן זאת מניית דיבידנד לכל דבר. ערך הנדל"ן נגזר מדברים רבים: דמוגרפיה, רמת חיים, צמיחה ואלמנטים נוספים. הבנקים ששים לספק לנו הלוואות משכנתה בתנאים נוחים עבור נדל"ן.
בשוק הנדל"ן של ארה"ב ניתן לייצר רווחים גבוהים והוא אחד השווקים שעומד היום בכל הקריטריונים שהזכרתי ויכול להביא אותנו לעצמאות כלכלית בצורה מהירה מאוד, כדי לדעת יותר על יתרונות קניית נדל"ן בארה"ב - לחץ למאמר נוסף בנושא

זאת כל התורה על רגל אחת. עובדים פחות ומשקיעים יותר, או במילים אחרות – "הכנסה פאסיבית". יכולת ההכנסה הפסיבית הולכת וצומחת עם השנים וזאת בשונה מכושר ההשתכרות שלנו מעבודה ההולך ומצטמצם עם הזמן.