יום ראשון, 2 באוגוסט 2015

האם כדאי לרכוש נכס עם הבטחת תשואה

הבטחת תשואה היא אחת משיטות השיווק המועדפות של חברות הנדל"ן הישראליות, השיטה מאפשרת להם להרוויח עשרות אלפי דולרים נוספים בכל עסקה והישראלים התמימים שמאמינים לכל מה שמספרים להם נופלים בפח.

הבטחת תשואה היא אשליה של רווח שמותנה בזמן של מספר שנים. הרבה אנשים מעדיפים לחיות באשליה שהנכס שקנו הוא עסקה מדהימה הרי אם חברת הנדל"ן כל כך מאמינה בנכס והיא מוכנה לתת להם תשואה מובטחת, ייתכן שמדובר בנכס טוב - האמנם ?

העסקה מוצעת בצורה כזו שהחברה מבטיחה למשקיע קצת פחות מההכנסה החודשית כדי לכסות עלויות תחזוקה שונות או תקופה שבה הנכס עומד ריק והמשקיע מובטח בסכום מסויים לחודש למשך מספר שנים, לכאורה עסקת WIN WIN לשני הצדדים.


אז איך זה בעצם עובד:

חברות השיווק עובדות מול גורם מקומי שמאתר נכסים זולים ובמצב תחזוקה ירוד כדי לרכוש אותם בזול, המטרה לרכוש את הנכסים בעלות של 20-30 אלף דולר (כמובן שאזור הרכישה אינו קריטריון ולעיתים מדובר באזורים חלשים מאוד).
לאחר הרכישה הנכס עובר שיפוץ מינימאלי שכולל צבע והחלפת שטיחים ובדרך כלל לא עולה יותר מ5,000 דולר, נכס כזה במצב סביר לא יושכר במחיר גבוה מ-650 דולר לחודש.
לאחר השיפוץ כשהנכס מוכן, מועברת תוכנית עסקית לידיהם המשומנות של סוכני השיווק.


ישנם 2 שיטות לשווק את הנכס:

בשיטה הראשונה הנכס מוצע למכירה במחיר של 60,000 דולר עם הכנסה מובטחת של 850$ ברוטו לחודש למשך 3 שנים.
בשיטה הזו הרווח המידי במכירה הא כ-25,000 דולר אבל הנכס מושכר רק ב-650$ לכן ההפרש של 200 דולר לחודש שישולם לקונה במשך 36 חודשים מפחית את הרווח ב- 7,200 דולר ולכן הרווח הנקי מהמכירה הוא רק 17,800 דולר.

בשיטה השנייה והמועדפת ביותר, מבטיחה חברת השיווק רווח של 8% ברוטו שנתי למשך שלוש שנים. בחישוב מהיר 8% לשנה מ-60,000 דולר הוא 4,800 דולר ו-400 דולר בלבד לחודש.
בשיטה הזו מעבר לרווח המידי של 25,000 דולר במכירה הם מרוויחות 250$ נוספים בחודש למשך שלוש שנים שהם 9,000 דולר נוספים. כמובן שבמהלך שלוש שנים הוצאות התחזוקה ינגסו מעט מהרווח הנוסף אך עדיין מדובר ברווח אדיר של מעל 30,000 דולר בעסקה אחת, רווח שפוגע מאוד ברווח של המשקיע מהעסקה.

הישראלי התמים שחולם על להשקיע בארצות הברית מאמין לחברות השיווק הישראליות וחושב שעשה עסקה נהדרת, יש לו שקט והוא מקבל הכנסה מובטחת לשלוש שנים.

משקיע שרוכש נכס כזה מחברה ישראלית בעצם מפסיד ממספר ההיבטים:

בהיבט הראשון הוא משלם מחיר יקר על נכס זול ששווה במקרה הטוב 2/3 ממה ששילם עליו.
לאחר שלוש שנים כשהמשקיע ירצה לממש את השקעתו הוא יגלה שאין לו שום סיכוי לקבל אפילו את מה ששילם על הנכס ויאלץ למכור אותו בהפסד.

ההיבט השני הוא אבדן ההכנסה והתשואה מהנכס, המשקיע חושב שהנכס שלו מכניס 850 דולר בחודש ולמעשה הוא מושכר ב650 דולר בלבד ואין סיכוי שיושכר ביותר מזה, או לחלופין קיבל רק 400 דולר במקום 650 דולר לחודש אך נהנה משלוש שנים של שקט ללא תקלות בנכס (אשליה).

לאחר שלוש שנים הוא מגלה את האמת המרה כאשר השכירות המובטחת נגמרת, אם יחליט לתבוע את החברה ממנה רכש את הנכס הוא יגלה שהחברה עמדה בכל ההתחייבויות שלה לפי ההסכם ושילמה למשקיע 8% למשך שלוש שנים, היא הרי לא התחייבה לשכירות מסוימת או למחיר שוק מסוים לאחר התקופה הזו.

המשקיע שקיבל 4,800 דולר מובטחים בכל שנה למשך שלוש שנים קיבל בסך הכל 14,400 דולר ולאחר שלוש שנים כשינסה למכור את הנכס הוא יגלה שהנכס שלו שווה בין 30,000 - 40,000 דולר.

המשקיע המתוסכל ימצא את עצמו בהפסד במקום ברווח.

איך בעצם יוכל משקיע לרכוש נכס ולהבטיח את עצמו שלו זה לא יקרה?

1. תעשו שיעורי בית על האזור שבו אתם רוכשים את הנכס, רוב המידע ניתן לכם היום בלחיצת כפתור, המטרה שלכם זה לרכוש נכס מתחת למחירי השוק ולא מעל.

2. בקשו מהחברה לתת לכם דו"ח CMA - זהו דו"ח שמבוצע על ידי ברוקר מקומי שמכיל מידע השוואתי על נכסים מקבילים שנמכרו או מוצעים למכירה בקרבת הנכס, בנוסף תגלה בדו"ח בכמה ניתן יהיה להשכיר את הנכס שלך.

3. כנסו לאתר - www.propertyshark.com - בעלות של 5$ תוכלו לקבל דו"ח מקיף על הנכס שלכם, כל מה שתצטרכו הוא להכניס את כתובת הנכס.

4. כנסו לאתר www.zillow.com - הכניסו את כתובת הנכס ובידקו את הנתונים, ניתן לראות את המחיר המוערך על ידי זילו - למרות שלא כדאי להסתמך על הנתון הזה, לזילו יש טווח סטייה של כ-15% זה עדיין נתון שיש להתחשב בו.

5. עדיין באתר www.zillow.com - בצד ימין של המסך תקבלו רשימה של ברוקרים מקומיים, שיחה לארצות הברית תעלה לכם כמה שקלים אך יכולה לחסוך לכם אלפי דולרים.
הציגו עצמכם כרוכשים פוטנציאליים שמבררים את רמת המחירים ומעוניינים לרכוש את הנכס הזה, התשובות שתקבלו יפתיעו אתכם.

אם ביצעתם את כל הבדיקות ועדיין חוששים כנראה שהעסקה שהציעו לכם לא מספיק אטרקטיבית, עדיף לכם להשאיר את הכסף בבנק ולא להרוויח מאשר לקנות ביוקר ולהפסיד.