יום חמישי, 5 בנובמבר 2015

10 הדיברות למשקיע בנדל"ן בארה"ב

                     
השקעה בנדל"ן בארצות הברית, במיוחד לאנשים שמעבר לים מהווה סיכון מסויים ועל כן עלינו להיות מקצוענים ולבדוק טוב את מה שמציעים לנו ולהיות מוכנים לכל תרחיש.

הכנתי עבורכם את עשרת הדיברות למשקיע כדי להקטין משמעותית את הסיכון וכך תוכלו להגן על ההשקעה שלכם ולא להפסיד.

1. בחר את האזור בקפידה

חפש אזור עם מתפתח עם אבטלה נמוכה, הגירה חיובית, פשיעה נמוכה. אל תמציא את הגלגל ואל תחפש אזור שאף אחד עדיין לא השקיע שם, שאל בפורומים ועקוב אחרי משקיעי נדל"ן וחברות נדל"ן אחרות, בדוק היכן הם משקיעים. אחרי שבחנת את האזור מצא שכונה והתמקד בה, עקוב אחרי נכסים למכירה ובדוק מחירים של נכסים שנמכרו, בצורה זו תוכל לזהות עסקה טובה כשזו תגיע.

2. הקם חברת LLC

משקיעים רבים נרתעים כשהם שומעים את המילה "חברה". כמעט בכל פגישה אני שומע את השאלה "למה אני לא יכול לרשום את הבית על שמי?" התשובה לשאלה הזו היא שבוודאי, אתה יכול לרשום את הבית על שמך, אבל האם זה הדבר הנכון ביותר לעשות? כאשר אתם רוכשים נכס בארה"ב על שמכם הפרטי אתם חושפים את עצמכם לתביעות אפשריות של צד שלישי. דייר שהחליק ושבר את הרגל או פועל שנפל מסולם, אלה רק דוגמאות למה שעלול לקרות ובתור משקיעים אנחנו צריכים להגן על עצמנו מפני תביעה כזו. כאשר אנחנו רוכשים נכסים על שם חברה, ניתן לתבוע אך ורק את החברה ולא אותנו באופן ישיר.
כאשר החברה רשומה 100% בבעלותכם, אתם בעצם בעלי הנכס. בדרך זו תגנו על עצמכם במקרה של תביעה.
תהליך הקמת חברת LLC הוא הליך טכני שמבוצע על יד רואה החשבון ועלותו קטנה מאוד (כ-550$ ברוב המדינות).

3. עבוד מול חברת טייטל מוכרת - וודא שהבית נקי מעיקולים ושעבודים

ברוב המדינות בארה"ב העברת הבעלות על נכסים מבוצעת על ידי חברות טייטל. הם מחזיקים את הכסף בנאמנות ומוודאים שהעברת הבעלות בנכס עוברת למוכר ורק אז משחררים את הכסף למוכר.

העבר תמיד את כספי הרכישה לחשבון הנאמנות בחברת הטייטל ואף פעם לא ישירות למוכר. בדיקת הבית לשעבודים ולעיקולים נקראת בדיקת טייטל. בקש מהעורך דין שלך או מחברת הטייטל לבצע בדיקה מקדמית וכך תבטיח את עצמך לבית נקי מעיקולים. בנוסף דאג לביטוח טייטל המגן עליך מפני תביעות עתידיות.

4. דאג לרשום סעיף יציאה בחוזה

חתמת חוזה רכישה על בית, דאג לעצמך תמיד לסעיף יציאה כך שבמידה ומצאת ליקוי כלשהו במהלך הבדיקות תוכל לסגת מרכישת הנכס ולקבל בחזרה את המקדמה ששמת על החשבון. בדרך כלל מקובל לתת מקדמה של 1,000$ על החשבון ולקבוע 10 ימים של בדיקות. במידה וביטלנו את העסקה במהלך עשרת הימים נקבל בחזרה את המקדמה ששילמנו.

5. חשיבות בדיקת הנתונים האמיתיים

משקיעים רבים טועים בחישוב התשואה מהנכס ואינם לוקחים בחשבון הוצאות מסוימות או משתמשים בנתונים שגויים שהועבר אליהם. עליך לוודא שרמת השכירות המוצגת לך היא אמתית. בדוק את תשלומי המיסים, הועד השכונתי, חברת הביטוח.

רכישת נכס להשקעה היא עסקת מספרים, אבל המספרים צריכים להיות מספרים אמיתיים כדי שנוכל לדעת באמת שמדובר בעסקה טובה. ככל שנוודא את נכונות המספרים כך נגיע לדיוק ברווחים מההשקעה.

6. הזמן בדק בית על ידי מהנדס מוסמך

הבדיקה תאפשר לך לדעת בדיוק מה מצבו הפיזי של הנכס החל מהיסודות ועד הגג. לאחר ביצוע הבדיקה נקבל דו"ח מפורט ובו כל הליקויים הקיימים בנכס. עדיף לדעת הכל מראש כדי שלא יהיו הפתעות בעתיד.

7. דאג לבטח את הבית

ביטוח נכס הוא מרכיב חשוב מאוד בהגנה על ההשקעה שלנו, יש לוודא שהבית מבוטח בפני אבדן כללי, נזקי טבע, שריפה, גנבה, אבדן שכירות וכול'.

8. בדוק את חברת הניהול

חפש עליה המלצות וביקורות בטרם חתמתם על החוזה. וודא שאתה מקבל דיווח שוטף אודות הנכס שלך ומה כמות הביקורים השוטפים הנערכים בנכס. וודא שהתשלום לחברת הניהול הוא רק במידה והנכס מושכר ואין תשלום כשאין שוכר.

9. רגליים על הקרקע

שום דבר לא ישנה את העובדה שאנחנו נמצאים בארץ וארה"ב נמצאת מעבר לאוקיינוס. גם אם נגיע לשבוע או שבועיים לא נצליח ללמוד את השוק המקומי והדרך היחידה להשיג הזדמנויות היא בעזרת קשרים עם אנשי שטח מקומיים שירוויחו יחד איתנו. 

10. מומלץ להעזר בשרותיו של מומחה בתחום אשר יאתר לכם את הנכס המתאים עבורכם וילווה אתכם בכל תהליך ההשקעה. 

לצפיה בנכסים להשקעה - לחץ כאן