יום שישי, 11 בנובמבר 2016

בוא לרכוש נדל"ן בארה"ב עם דונלד טראמפ


הבחירות כבר מאחורנו, ודונלד טראמפ האיש שכל הסקרים ניבאו לו הפסד צורם לקח ובגדול.

רבים מכם מאוד מואגים כיצד הזכייה של דונלד טראמפ תשפיע על שוק הנדל"ן האמריקאי.

קיבלתי הרבה פניות להתייחס לתוצאות הבחירות ומה לדעתי המשמעויות שלהן מבחינת הנדל"ן.

מה צפוי לנו בשוק הנדל"ן האמריקאי בתקופה הקרובה ?

אז חברים אתם יכולים להיות רגועים, שוק הנדל"ן בארה"ב חזק והבחירה בדונלד טראמפ רק תעשה לו טוב.

דונלד טראמפ הוא איש עסקים ואיש נדל"ן שהולך להצעיד את הכלכלה האמריקאית לשיאים חדשים.

התגובות בעולם והירידות בבורסאות היו צפויות אבל מהר מאוד המדדים יחזרו בחזרה וישובו לעליות.

הכלכלה האמריקאית חזקה מאי פעם והנדל"ן האמריקאי ימשיך ויתחזק.

מי שחשב להשקיע בנדל"ן בארה"ב מקבל עכשיו הזדמנות להיכנס לשוק יציב וחזק מאי פעם.

אני מאחל לכולנו שגשוג עסקי והמשך השקעות מוצלחות ומניבות בנדל"ן אמריקאי.

יום חמישי, 3 בנובמבר 2016

יריב גולן - השקעות נדל"ן בארה"ב

שלום חברים,

שמי יריב גולן ואני מומחה להשקעות נדל"ן בארה"ב.

ב-6 השנים האחרונות אני משקיע ומלווה משקיעים ברכישה מושכלת של נכסים מניבים בארה"ב.

קניית בית בארה”ב שמייצר תזרים מזומנים או הכנסה פסיבית גבוהה הוא אתגר לא קטן. כשמשקיעים בנדל"ן בחו"ל צריכים לדעת איזה סוג נכס לרכוש ובאיזה מסלול השקעה כדאי לבחור, אחרת קל מאוד ללכת לאיבוד בתוך שלל ההצעות ולהתייאש.

אחרי 6 שנים ועם נסיון של מעל מאה עסקאות בשוק הנדל"ן האמריקאי - המסקנה שלי חד משמעית, נכס שנמצא באזור טוב וששופץ ברמה טובה ייצר למשקיע הכנסה בטוחה עם מינימום התעסקות וכאבי ראש.

המודל שיצרתי מנטרל את כל הסיכונים למשקיע.

ישנם שני מסלולי השקעה:
במסלול הראשון אתה רוכש נכס משופץ ומושכר ישירות ממני, אני לא משווק לך נכס שחברה אמריקאית אחרת קנתה אלא נכס שלי שרכשתי בעצמי ואם קניתי אותו לעצמי אתה יכול להיות סמוך ובטוח שהוא עבר את כל הבדיקות המחמירות שלי.

במסלול השני אני אלווה אותך ברכישה של נכס איכותי ואטרקטיבי אשר נרכוש ישירות מהבנק או ממוכר אמריקאי, לאחר הרכישה צוות השטח שלי יכנס לתמונה ישפץ את הנכס ברמה גבוהה ויכין אותו במהירות להשכרה.

כל תהליך הרכישה מבוצע ומפוקח על ידי חברת טייטל אמריקאית אשר מחזיקה את הכספים בנאמנות ומוודאת שהנכס עובר על שמך בטאבו האמריקאי.

אנחנו מתמקדים בעיר ג'קסונוויל בפלורידה – עיר חוף מדהימה הנושקת לאוקיינוס האטלנטי. העיר נחשבת למרכז מטרופוליטני תיירותי עם גלריות אומנות, מוזיאונים, מסעדות, בתי קפה, ברים וחיי לילה מרשימים. בעיר מגוון רחב של אוניברסיטאות, בתי חולים, 2 שדות תעופה ונמל אזרחי השלישי בגודלו בארה"ב. ההגירה החיובית וההתפתחות הכלכלית המרשימה בשנים האחרונות ייצרו קרקע פורייה למשקיעי הנדל"ן מכל העולם.

זה הזמן להשקיע בנדל"ן בארה"ב ולרכוש בית פרטי שירשם בטאבו האמריקאי על שמכם שיניב לכם הכנסה חודשית מכובדת.

עזרה וליווי מקצועי בכל התהליך וחברת ניהול אמריקאית שמנהלת 2600 נכסים בארה"ב תנהל את הנכס שלכם. 


         

יום חמישי, 20 באוקטובר 2016

פרוייקט נוסף שהסתיים בהצלחה ומתחיל להניב פירות

אין תחושה טובה יותר מלסיים פרוייקט נוסף ולקבל מחמאות מהמשקיע.

ברכות לצח שרכש נכס בג'קסונוויל פלורידה, שופץ ברמה גבוהה כמו שהצוות שלי יודע לעשות.

הנכס הושכר בתוך שבועיים במחיר של 1,250$ לחודש.

סה"כ עלויות 122,000$,  שווי הנכס לאחר השיפוץ 150,000$.



 




יום חמישי, 29 בספטמבר 2016

איתור נכסים ושכונות טובות להשקעה

עבודת השטח לאיתור נכסים איכותיים ושכונות עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך הם סודות המקצוע.
הצוות שלי כל הזמן מחפש ובודק עבורי ועבור לקוחותיי נכסים ובוחן את ההשקעות.
לפעמים אנחנו נתקלים בנכס ולא מצליחים לזהות את הפוטנציאל של העסקה כי הנכס פשוט נראה לא טוב.
משקיע נדל"ן מקצועי יצליח לדמיין כיצד יראה הנכס לאחר ההשבחה והשיפוץ ויידע לקמט במספרים כמה זה יעלה כדי להגיע למוצר המוגמר והאיכותי ולדעת במהירות אם העסקה הזו תשתלם לנו בסופו של דבר או שאין טעם להמשיך להתעכב עליה.

הצטרפו אליי לבדיקה של נכס שביצעתי לפני שבועיים באחת השכונות האיכותיות בג'קסונוויל פלורידה.
הנכס נמכר בהליך שנקרא פורקלוזר - נכס מעוקל שנמכר ישירות על ידי הבנק.
לפעמים הבנק - שלא מבין כל כך בנדל"ן מבקש מחיר גבוה מידי והנכס לא שווה את המחיר הזה. במקרה שלנו הבנק מבקש 72,000$ על נכס שצריך שיפוץ כללי בעלות של בערך 20,000$.
הערכה שלי לשווי השוק של הנכס לאחר השיפוץ היא בין 75,000-80,000$ ולפי הנתונים כרגע רכישה של הנכס הזה במחיר של 72,000$ עם שיפוץ של 20,000$ מביא אותנו למחיר יקר מאוד של מעל 90,000$, זאת אומרת שבמידה ולא נצליח להוריד את הבנק במחיר, העסקה כרגע לא כדאית.

לאחר שבדקנו את הנכס בעצמנו אנו קובעים את המחיר לפי רמת השיפוץ שמוערכת בכ-20,000$ לכן המטרה שלנו להשיג את הנכס מהבנק במחיר שלא יעלה על 50,000$. אם נצליח, תחשב עסקה זו עסקה טובה.
דרך הפעולה במצב כזה היא שליחת הצעת מחיר נמוכה לבנק. בהצעה נרשום שאנחנו רוכשים במזומן ומוכנים להעברת בעלות מהירה בתוך 10 ימים ללא תנאים מוקדמים וללא אינספקשן.
בצורה הזו אנו גוברים על מתחרים שמציעים הצעות גבוהות יותר אבל עם התניות. ההבנק מצידו מעדיף למכור בזול יותר ומהר מאשר לבחור בקונה שיזמין אינספקשן ולאחר מכן יבטל את הרכישה.
הסיכון ברכישת נכס ללא אינספקשן הוא נמוך מאוד במידה ובדקנו את הנכס בעצמנו וביצענו הערכת מחיר מקצועית לשיפוץ.


         

יום חמישי, 1 בספטמבר 2016

תשואה גבוהה או נמוכה - בהשקעות נדל"ן בארה"ב

משקיעים רבים שמתחילים להתעניין בהשקעות נדל"ן בארה"ב נחשפים למונח תשואה.
תשואה היא היחס של הרווח השנתי שמקבל המשקיע לעומת סכום ההשקעה בנכס.

והחישוב הוא פשוט מאוד.
לדוגמא: קנינו בית בסכום של 100,000$ והרווחנו במהלך השנה 10,000$.
בחישוב מהיר אם נחלק 10,000 ב-100,000 ונכפיל ב-100 כדי לקבל את התוצאה באחוזים נקבל 10%.
זאת אומרת שהרווחנו 10% תשואה על הכסף שהשקענו בנכס שלנו.

עכשיו צריך להחליט באיזה סוג של השקעה נבחר.
הנחת העבודה הראשונית שלנו היא שככל שנשקיע בבית יקר יותר כך התשואה תהייה גבוהה יותר אבל ההפך הוא הנכון.
באופן כללי השקעה בבתים שיעלו מתחת ל-50,000$ ימקם אותנו בשכונות עם בתים ישנים ואוכלוסייה חלשה אך התשואות שנוכל להשיג בסוג כזה של השקעה ינוע בין 12-15% בשנה.
ככל שנעלה במחיר הבתים כך נמצא את עצמנו בשכונות טובות יותר עם אוכלוסייה טובה יותר אך התשואה תרד בהתאם. בבתים של 80,000$ נשיג תשואות של כ-10% ובבתים של 100,000$ ומעלה נרד לכיוון 8% וכן הלאה ככל שנעלה במחיר.

מכאן המסקנה שככל שנעלה במחיר הסיכון שלנו בהשקעה ירד אבל גם התשואה תרד בהתאם.
במהלך השנים ביצעתי כבר מאות עסקאות נדל"ן החל ממחירים של 25,000$ ועד מאות אלפי דולרים והגעתי למסקנה שמחיר הנכס לא משנה. אנחנו הולכים להזיק את הנכס הזה לתקופה ארוכה של לפחות 10 שנים. במהלך השנים המחירים יכולים לרדת ויכולים גם לעלות - לא ניתן לדעת מה יהיה המחיר בעוד 10 שנים. המטרה העיקרית שלנו היא לקנות נכס טוב ולהזיק בו. גם אם נשלם מחיר של כמה אלפי דולרים מעל מחיר השוק ונקנה נכס טוב באזור טוב, הוא יושכר מהר ויתחיל להניב. אם מחיר השוק ירד נמשיך להחזיק בו ולהשכיר את הנכס ולא נרגיש את התנודות האלה כל עוד אנחנו לא רוצים למכור.

ההמלצה שלי עבורכם הוא לא לקנות נכסים מתחת למחיר של 50,000$ ולוודא שהנכס לא ממוקם בשכונת פשע.

הסרטון שלפניכם יראה לכם מה ניתן להשיג היום במחיר של 120,000$ בג'קסונוויל פלורידה.

יום שישי, 19 באוגוסט 2016

שקלתם להשקיע בנדל"ן בארץ? איזו דירה קטנה לילדים לעתיד? אז שכחו מזה!



שקלתם להשקיע בנדל"ן בארץ? איזו דירה קטנה לילדים לעתיד? אז שכחו מזה!

בנוסף למחירי הדירות הגבוהים ולתשואה הנמוכה משכירות מצטרפים מספר נתונים חדשים.
בשבוע שעבר אישרה הממשלה את התקציב לשנתיים הבאות. שר האוצר משה כחלון ממשיך במדיניות התוקפנית כלפי משקיעי הנדל"ן ומנסה בכל דרך אפשרית להוציא אותנו מהמשוואה.
בשנה שעברה העלה את מס הרכישה מ-5%  ל-8%. כל רוכש דירה שנייה ומעלה נדרש להוסיף עשרות אלפי שקלים עבור המס החדש.
לדוגמא עד חודש יוני 2015 עבור דירה שעלותה מליון שקל נדרשנו לשלם 50,000 ש"ח מס רכישה.
בעקבות החוק החדש אנו נדרשים לשלם 80,000 ש"ח מס רכישה. זאת אומרת שבעקבות שינוי החוק שילמנו 30,000 ש"ח נוספים.

כבר בשנה שעברה כשעלה מס הרכישה המשקיעים החלו לחשוב פעמיים על רכישת נכס להשקעה בארץ ורבים מהם העבירו את השקעותיהם אל מעבר לים.

אבל כנראה שזה לא הספיק ושר האוצר החליט להיכנס לכיסם של כל אלה שכבר רכשו דירות להשקעה ולכפות עליהם מס נוסף של 1 אחוז מערך הדירה בכל שנה עד סכום של 18,000 ש"ח החל מהדירה השלישית ומעלה. 
זאת אומרת שמי שקנה דירה במליון שמונה מאות ישלם אותו מס כמו מי שקנה דירה בחמשה מליון שח. מס של 18,000 ש"ח לשנה.

כנראה ששר האוצר לא מבין גדול בנדל"ן והדבר החמור ביותר שיקרה עכשיו בעקבות תוספת המס על דירות להשקעה הוא העלאת השכירויות והגדלת הנטל על האוכלוסייה החלשה שלא יכולה להרשות לעצמה לרכוש דירה ונאלצת לגור בשכירות.

שוק בריא מכיל בתוכו 30% משקיעים. הרי אם משקיעים לא יקנו דירות מלאי הדירות להשכרה יצטמצם. וכשמלאי הדירות יצטמצם מחירי השכירויות יעלו ושוב אנחנו פוגעים בשכבות החלשות. 
במקום לנסות לבלום את המשקיעים הדרך הנכונה היא לעודד אותנו לקנות עוד ועוד דירות ולהקים פרוייקטים של נדל"ן להשכרה.

המטרה המרכזית של רוב משקיעי הנדלן הוא להבטיח את העתיד הכלכלי של המשפחה על ידי יצירת הכנסה פאסיבית משכר הדירה החודשי. אם היו אפיקי השקעה אטרקטיביים אחרים לא היינו משקיעים בנדל"ן. אף אחד מהמשקיעים לא רוצה לקבל שיחת טלפון באמצע הלילה על נזילה מהשירותים. 

משקיעים רבים שקנו דירות עשו זאת על ידי פתיחת חסכונות או קרנות נאמנות והצליחו לארגן סכום מסויים ובתוספת לקיחת משכנתא מהבנק רכשו לעצמם דירה נוספת כדי שתהווה עוגן ונכס לעתיד. רכישה של דירה להשקעה היא כמו עסק קטן שיש לו הכנסות והוצאות. כשהחוקים ידועים מראש אפשר לתכנן ועל פי רמת הכדאיות להחליט אם כדאי לנו לרכוש את הדירה או שלא כדאי. 

אם השר היה מחליט שהחוק החדש יחול רק על מי שיקנה דירות החל מינואר 2017 זה היה משנה את התמונה אבל לא כך הדבר וכל התכנונים שעשינו כדי לבדוק את כדאיות ההשקעה בדירה להשקעה לא רלוונטיים כי המס החדש בעצם טורף את הקלפים.

במצב של היום כשהחוקים כל כך נוקשים נגד המשקיעים אני לא מבין איך מישהו ירצה לקנות דירה להשקעה בארץ. מס רכישה כל כך גדול שמקביל לשלוש שנים של שכירות ובנוסף מס חדש בגובה של 1% מערך הדירה. התשואה מהשקעה בנדל"ן בארץ נמוכה משמעותית ממקומות אחרים בעולם ועכשיו היא ירדה עוד יותר.

כחלון אני מוריד בפניך את הכובע, הצלחת להוציא את המשקיעים מהמשוואה. 

עכשיו גרמת לשני דברים:
הדבר הראשון הוא שעכשיו גם מחירי השכיריות יזנקו והפערים בין מעמד הביניים לעשירים יתרחבו.
הדבר השני וזהו הדבר העיקרי, החוק החדש שלך לא יירסן את עליית המחירים. 
הדרך היחידה לעצירת עליית המחירים היא להוציא לשוק אלפי דירות להשכרה במחירים ריאליים או אפילו לסבסד דיור להשכרה. ברגע שהמחירים להשכרה יהיו נמוכים זוגות צעירים יעדיפו לגור בשכירות מאשר לקנות דירה. הם לא יקחו משכנתאות מטורפות של מליון ש"ח ומעלה ויחנקו את עצמם כלכלית למשך 20 שנה. 

אולי עכשיו תבין כחלון שהמשקיעים לא גרמו לעליית המחירים, המשקיעים תורמים להגדלת ההיצע עבור זוגות צעירים וכאלה שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה. 

לצערי המדיניות הממשלתית והגזרות האחרונות מביאים אותנו שוב ושוב לחשוב פעמיים על רכישת נדל"ן בארץ.

חברים, הגיע הזמן לחשוב מחוץ לקופסא !

אם הממשלה הזו לא רוצה את המשקיעים, אנחנו נחפש לנו מקום אחר להשקיע.
ניתן להשקיע בנדל"ן במקומות אחרים בעולם, עם בטחון גבוה מאד, תשואה מכובדת ומיסוי פחות אלים. 
ישנן מדינות שמעודדות השקעות זרות ומתגמלות את המשקיעים באלפי דולרים בכל שנה.

אחת מהן היא ארה"ב.

אנחנו לא קונים נכסים בארה"ב בלב שלם, הרי אין כמו להשקיע בבית בסביבה שאתה מכיר ואוהב אבל אין לנו ברירה אנחנו חייבים לדאוג למשפחה שלנו ולהבטיח את עתידם הכלכלי.

הכלכלה בארצות הברית יציבה ובשלוש השנים האחרונות הוכיחה את עצמה והיא נחשבת היום לכלכלה החזקה בעולם.
כלכלנים בכל העולם מצביעים על ארצות הברית וחוזים את היציבות לשנים הבאות. משקיעי הנדל"ן הישראלים הבינו את הכדאיות וגם הם מסתערים על אזורי הביקוש בארצות הברית.

חוקי המיסוי הנוחים וההיצע הגדול של הנכסים יחד עם חברות הניהול שמנהלות עבורנו את הנכסים הופכות את הפחד מההשקעה במקום כה מרוחק לדבר זניח.

התפקיד שלי הוא לסייע לכם לעשות את הצעד הראשון בהצלחה.

אני מזמין אתכם לשיחת ייעוץ איתי - ללא תשלום.

אל תהססו - זו הזדמנות בשבילכם לרכוש נכס מניב אמיתי.

לחץ על הקישור ומלא את השאלון הקצר, ואצור איתך קשר בהקדם.

יום רביעי, 15 ביוני 2016

כיצד נגייס כספים להשקעה בנדל"ן בארה"ב


השקעה בנדל"ן נחשבת להשקעה לא נזילה ולכן כדאי לעשות אותה באמצעות כספים שאינם נדרשים לטובת צרכים שוטפים כמו שיפוץ, שדרוג האוטו, טיול משפחתי לחו"ל וכו...  כדי לעזור לכם לגייס את הכסף, ריכזתי 4 דרכים נפוצות לגיוס כספים להשקעות בנדל"ן. מוזמנים לקרוא וליישם:

1. הון עצמי

אם יש לכם ביד כספי חסכון, כספי ירושה או סתם כסף נזיל שרק מחכה להפוך להשקעה פיננסית חכמה, כדאי מאוד שתשקיעו אותו בנדל"ן בארה"ב. על כדאיות ההשקעה בנדל"ן בארה"ב, אני מזמין אתכם לקרוא בפוסטים נוספים שפירסמתי, אולם מה שבטוח שההשקעה הזו תניב לכם את התשואה הגבוהה ביותר שתוכלו לבקש מכל קופת חיסכון בבנק וגם מכל עסקת נדל"ן בארץ.

2. הלוואה מהבנק

במקרים בהם המצב הפיננסי מאפשר זאת, ניתן בהחלט לשקול לקיחת הלוואה מהבנק. ביחוד אם אתם משתייכים לאוכלוסיה הזכאית להטבות כמו עובדי בנק, עובדי מדינה, מועדון "חבר" ועוד. הלוואה מהבנק שהיא לא הלוואת משכנתא ניתנת בדרך כלל עד 5 שנים, ישנם בנקים שכן מאפשרים הלוואות עד 10 שנים ולכן יש לבצע סקר רטן לפני שלוקחים את ההלוואה. בתוך זמן של עד 10 שנים ההלוואה תסולק בעוד שבינתיים אתם תוכלו ליהנות מרווח נקי של כ- 10% מהנכס שתרכשו באמצעותה.

3. גיוס הון באמצעות שותפים

גם אם יש לכם סכום קטן של עד 100,000 ₪ בתור התחלה, תוכלו לצרף לעסקה משקיעים נוספים ולרכוש את הנכס בשותפות. זה יכול להיות אדם קרוב כמו בן משפחה או חבר טוב, או אדם זר המעוניין להגדיל את הכנסותיו באמצעות השקעה חכמה. הרווח מהעסקה יתחלק ביחס ישיר לחלקו של כל אחד בנכס. ואילו אתה שמצאת את העסקה תוכל להיכנס בסכום קטן יותר אבל באותם אחוזים כמו שאר השותפים.

4. עסקת מינוף

עסקת מינוף הינה עסקה המבוצעת באמצעות כסף שאינו שלכם. יתכן מצב בו אתם מכירים אנשים בעלי ממון, אך כאלה שאינם מוכנים להכנס לתהליך של רכישת נדל"ן בארה"ב עם כל המשתמע מכך – איתור נכס, ניהול מכרז, התנהלות מול חברת הניהול וכו'...

במקרה כזה, תוכלו לתפוס פיקוד על תקן היזם, בעוד שהכסף לעסקה יגיע מצד המשקיעים.  הרווח כמובן יתחלק בהתאם להסכם שלכם עם המשקיעים, כשגם אתם תהנו ממנו באמצעות הפרשת חלק ממנו אליכם. 


עצה לדרך

כדי לרתום אנשים נוספים לרעיון שלכם, חשוב מאוד לגלות נחישות ולדבוק בדרך בה בחרתם. השקעה בנדל"ן בארה"ב הינה הזדמנות לחופש כלכלי, לשדרוג רמת החיים ולהכנסה פאסיבית שתאפשר לכם יותר זמן פנוי ויותר שקט נפשי.

אם עושים אותה נכון, זו יכולה להיות ההזדמנות שלכם ליצירת שינוי בחיים ולנקודת מפנה עליה תמיד חלמתם.

 כדי להימנע מטעויות ולקבל את כל הכלים הנדרשים לביצוע עסקה חכמה, אני מזמין אתכם להוריד את המדריך שלי לעסקאות נדל"ן בחו"ל: לחץ להורדה.

ואם אתם מרגישים שהגיע הזמן לעשות את הצעד, מוזמנים לתאם עמי פגישת היכרות ללא תשלום. לתיאום פגישה לחצו על הקישור.

יום חמישי, 12 במאי 2016

ג'קסונוויל פלורידה - לוהטת זה הזמן לקנות

כבר לפני שנה וחצי זיהיתי בשוק הנדל"ן של ג'קסונוויל את הפוטנציאל האדיר שבו, כאחת הערים האחרונות בפלורידה שעדיין ניתן לקנות בה נכסים במחירים שפויים עם פוטנציאל אדיר לעליית ערך.


ג'קסונוויל לא מאכזבת ולפי נתונים חדשים שמתפרסמים היום ג'קסונוויל ממשיכה לגדול באוכליסייתה וכרגע ניצבת בראש הרשימה כעיר עם האוכלוסייה הגדולה ביותר בפלורידה עם 821,784 תושבים, כאשר מטרופולין ג'קסונוויל מונה היום 1,345,596 תושבים. רמת ההכנסה השנתית עומדת על 48,500$, קצת מעל הממוצע הארצי אך מצד שני ממוקמת גבוה כעיר עם הוצאות מחייה נמוכים מאוד בהשוואה לערים אחרות בפלורידה. אבל הנתון המדהים יותר הוא ש-58.6% מהתושבים בעיר מחזיקים בתים בבעלותם הפרטית 
המחיר הממוצע של נכס בעיר טיפס בשנה האחרונה והגיע ל-177,820$ לעומת 138,000$ במאי אשתקד, מדובר בעליית ערך של 28%.

בחודש אפריל השנה נמכרו בעיר 1,110 בתים, כאשר בתים בשכונות נחשקות נחטפים יום או יומיים לאחר פרסום הנכס למכירה. הדרך היחידה היום להשיג בתים מתחת למחירי השוק היא במכירות פומביות   (Auction)  או דרך סוחרי נדל"ן הנקראים .Wholesalers - 

אולסיילרים הם ציידי בתים שהמטרה המרכזית שלהם היא להשיג בתים במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק ולהעביר אותם במהירות לקונה פוטנציאלי שירכוש את הנכס, הרווח שלהם הוא המרווח שהצליחו לייצר בין המחיר שבו השיגו את הנכס למחיר הקנייה הסופי של הקונה. אולסיילרים בדרך כלל לא מחזיקים בבעלותם בתים וברגע שהשיגו בית הם מעבירים אותו במהירות לחברות נדל"ן או משווקים לצורך מכירה. הזמן הוא מרכיב קריטי בעסקה שכן הנכס כבר תחת חוזה ויש לרכוש אותו עד תאריך מסויים, אם תאריך היעד הגיע הוא יאלץ לרכוש אותו בעצמו או להפסיד את המקדמה שנתן לבעל הנכס 

דרך נוספת אך מסוכנת קצת יותר היא רכישת נכס במכירה פומבית. בצורה זו ניתן להשיג נכסים טובים במחירים נמוכים משמעותית ממחירי השוק אך הבעיה היא שבדרך כלל נוכל לראות את הנכס רק מבחוץ ולא נוכל לבצע בדיקות מקיפות אודות המערכות השונות, לכן מחיר הרכישה צריך להיות נמוך מספיק כדי שיגלם בתוכו את מרכיב הסיכון.

אין ספק ששוק נדל"ן תחרותי כפי שקיים היום בארה"ב מוציא מהמשוואה את החובבנים ורק המקצוענים נשארים בתמונה.

להורדת המדריך המלא להשקעות נדל"ן בארה"ב - לחץ כאן

יום שישי, 11 במרץ 2016

למה השקעה בארה"ב טובה יותר מהשקעה בארץ?

רבים מתלבטים היום בשאלה האם עדיין כדאי לרכוש דירה להשקעה בארץ.
רכישה של נכס להשקעה היא הדרך הנכונה והטובה ביותר לדאוג לעתיד הפיננסי של המשפחה שלך, 
אבל האם זה באמת משתלם לרכוש בתקופה הזו נכס בארץ והאם יש אלטרנטיבה אחרת.
אם תכננת לרכוש נכס להשקעה בארץ, אתה חייב לשאול את עצמך כמה שאלות לפני שאתה עושה את הצעד הזה. 
השאלה הראשונה המתבקשת במצב כזה היא האם אתה קונה נכס בארץ מסיבה אידיאולוגית או ציונית ?
והשאלה השנייה האם חשבת על אלטרנטיבה או שאתה קונה נכס בארץ כי אתה חושב שהכי טוב לקנות במקום שאתה מכיר ?

הכנתי לכם סרטון שנוגע בכמה נקודות מעניינות:

          

יום שישי, 4 במרץ 2016

מה חדש בשוק הנדל"ן של ארה"ב מרץ 2016

2016 - שנת המפנה בשוק הנדל"ן האמריקאי. זו השנה הראשונה שבה באמת מורגשת התעוררות מאסיבית אחרי שנים 3 של דישדושים ועליות מחירים קלות שוק הנדל"ן חוזר לעצמו ובגדול.


כמעט עשור עבר מאז המשבר האחרון שאותו האמריקאים לא ישכחו. מליוני אמריקאים מצאו את עצמם ביום אחד ללא בית וללא קורת גג לאחר שהבנקים עיקלו מיליוני בתים. המשבר לא פסח על אף מדינה וכל ארה"ב הושפעה. בכל רחוב צצו שלטים של נכסים מעוקלים. כל אמריקאי מכיר מישהו שנפגע במשבר, אם זה שכן דוד או אח, הבנקים לא ויתרו לאף אחד וכל מי שלא עמד בתשלומי המשכנתה נזרק מביתו ללא רחמים.
מבועתים משוק הנדל"ן שקרס ומחוסר הוודאיות הפסיקו האמריקאים לקנות בתים והמשקיעים הזרים השתלטו על השוק.

במשך מספר שנים אחרי המשבר מגמת העיקולים נמשכה וכמות הנכסים המעוקלים אילצה את הבנקים לחתוך במחירים ולממש מהר את הנכסים. הבנקים מכרו נכסים במחירים הזויים למשקיע הראשון שהגיש הצעה.

זה לקח כמעט 10 שנים אבל התאוששות הכלכלה האמריקאית והירידה החדה באבטלה החזירו את שוק הנדל"ן לעניינים. ארגון הברוקרים האמריקאי דיווח ששנת 2016 היא השנה הראשונה בה כמות הנכסים המעוקלים חזרה לרמה של לפני המשבר. שוק הנכסים המעוקלים קיבל בלימה רצינית וירידה חדה של 27%. מכמות של 603,028 נכסים מעוקלים לשנת 2014 ל-476,000 נכסים מעוקלים לשנת 2015, בהשוואה לכמות של מעל 2.2 מיליון נכסים שעוקלו בארה"ב בשנת 2007.

למרות הנתונים המעודדים ישנן מדינות שעדיין לא התאוששו לחלוטין, פלורידה למשל מככבת עם 79,100 עיקולי נכסים לשנת 2015 והיא המדינה עם מספר העיקולים הגבוה ביותר בכל היבשת, אחריה ברשימה מישיגן עם 48,860 עיקולים וטקסס עם 29,800, אוהיו עם 24,456 וגורג'יה עם 24,239. (הנתונים פורסמו על ידי חברת קורלוגיק).

הכלכלה אמנם מתאוששת אך רוב האמריקאים עדיין מפחדים לרכוש בתים ומעדיפים להמשיך לגור בשכירות, כנראה שהתרסקות השוק בשנת 2007 עדיין בתודעה ויקח עוד כמה שנים טובות ואם בכלל שהמנטליות האמריקאית תשתנה.
נתון נוסף שיכול להצביע על הבעיתיות היא שרמת ההשתכרות לא עומדת בקצב עליית המחירים. אנשים לא יכולים להרשות לעצמם להכנס להתחייבויות גבוהות וגם הבנקים שהקשיחו את מדיניות מתן ההלוואות אחרי המשבר כבר לא ששים לתת הלוואות ומבצעים בדיקות קפדניות על הלווים.

מה צופן לנו העתיד - המשך מגמת עליית מחירים בכל המדינות, כאשר משקיעים זרים מסתערים על נכסים מעוקלים וגורמים לבנקים להקשיח עמדות. אין ספק שכמות המציאות ירדה וקשה מאוד להשיג נכסים מתחת למחירי השוק אבל גם אין ספק שזה הזמן להמשיך לקנות עוד ועוד נכסים וכרגע להמשיך להחזיק ולא למכור. כל עוד ההתאוששות הכלכלית נמשכת נמשיך לראות עליות במחירי הנכסים ובמקביל עלייה במחירי השכירות.

פלורידה, מישיגן, טקסס, ג'ורג'יה ואוהיו מובילות כרגע את הטבלה של כמות הנכסים המעוקלים הגבוהה ביותר והם המדינות המומלצות להשקעה בשנת 2016.

להורדת המדריך להשקעות נדל"ן בארה"ב - לחץ כאן

יום שני, 29 בפברואר 2016

הציעו לנו נכס להשקעה, כיצד נדע אם המחיר כדאי ?



פניתם לחברה והציעו לכם נכס להשקעה בארצות הברית, איך תדעו מהו השווי האמיתי של הנכס? האם המחיר שמוצע לכם הוא באמת מחיר אטרקטיבי?

משקיעים רבים נמצאים בחוסר וודאות ונאלצים להאמין לחברה המשווקת, כאשר כמה קליקים קטנים יחשפו את הנתונים האמיתיים לגבי שווי הנכס, רק צריך לדעת איפה לחפש.

האתר הראשון והמרכזי נקרא - www.zillow.com בשורת החיפוש נכניס את כתובת הנכס ונלחץ אנטר.
אתר זילו מכיל אלוגריטם משלו להערכת שווי הנכסים שנקרא Zestimate, אמנם אסור לנו בשום פנים ואופן לקבל את הערכת המחיר הזו כאמיתית אלא ככיוון ראשוני במחקר שווי הנכס שלנו.

עדיין באותו אתר, נגלול למטה ונסתכל על מכירות אחרונות שנעשו באזור ונכסים שמוצעים כרגע למכירה, אלה בעצם הנתונים הקריטיים שאנחנו נרצה להתמקד בהם ולחקור קצת יותר לעומק. בשפה המקצועית הם נקראים - Comps.
חשוב לוודא שאתם מסתכלים על בתים עם נתונים דומים של מספר חדרים, גודל הבית וסוג הבית כדי לקבל את הנתונים המדוייקים ביותר.

בצד ימין של האתר נמצאים פרטי קשר של מתווכים מקומיים. מתווך מקומי שחי ומכיר את השוק הוא דבר טוב יותר מכל אתר ובלחיצת כפתור אתם יכולים לסמן את כולם ולשלוח אליהם הודעה או שפשוט תתקשרו אליהם. אתם יכולים להזדהות כקונה פוטנציאלי כך שהמתווך לא ירגיש שמנצלים אותו ולבקש ממנו דו"ח שנקרא CMA (Comparable Market Analyses). דו"ח ברמה טובה יכיל לפחות 3 נכסים שמוצעים כרגע למכירה באזור ו- 3 נכסים שנמכרו לאחרונה ובנוסף יכיל לפחות 3 נכסים שמוצעים להשכרה.

נתון נוסף שישפיע על מחיר הנכס הוא רמת השיפוץ שנעשה בו, נכס לפני שיפוץ או במצב פיזי גרוע ימכר במחיר נמוך באופן משמעותי מנכס משופץ וזה אחד הנתונים הבעיתיים ביותר בהערכת שווי נכס מכיוון שאין לנו אפשרות לדעת מה רמת השיפוץ שנעשתה בנכסים מקבילים. ככל שנקבל יותר מידע ותמונות נוכל להתכוונן למחיר הנכס.

בעיה נוספת היא שמשקיעים רבים לא מודעים לעובדה שיש 2 סוגי מחירים. מחיר ראשון הוא מחיר למשקיע. זאת אומרת מחיר שמשקיע יהיה מוכן לשלם על הנכס וזאת לפי רמת ההכנסה משכירות שנוכל לקבל ממנו. בדרך כלל אנחנו מדברים על החזר של 10% נטו על ההשקעה שלנו אבל ככל שנעלה במחיר הנכס ובאיכות השכונה כך התשואה שלנו תרד בהתאם.
המחיר השני הוא מחיר שמשפחה מקומית תהייה מוכנה לשלם עבור הנכס. כשהנכס איכותי ובמקום טוב ניתן יהיה למכור אותו גם למשפחה מקומית ולאו דווקא למכור אותו למשקיע כשהמחיר יוכל להיות גבוה יותר מאשר היינו מוכרים למשקיע.

אתר נוסף נקרא - www.propertyshark.com זהו אחד האתרים האהובים עלי ביותר, האתר מספק נתונים רבים וניתן להפיק דו"ח איכותי ומפורט על נכס בתשלום סימלי של 5$ או לעשות מנוי באתר במחיר של 35$. למי שאין אנשי קשר מקומיים או את היכולת ליצור קשר עם מתווך מקומי, האתר מהווה פתרון נהדר ומקצועי ויאפשר לכם בעלות נמוכה מאוד לקבל את מירב המידע על הנכס ועל האזור כולל הערכות מחירים.

אם אתם לפני קנייה של נכס ואתם חוששים שהמחיר מופרז, תמיד תוכלו לפנות אליי ולקבל ממני חוות דעת על הנכס ומחיר הקנייה - בחינם ללא עלות.

יום שישי, 1 בינואר 2016

איפה לא קונים בית להשקעה בארצות הברית

שנת 2016 נפתחת בסערה, ולא סתם סערה אלא סופות טורנדו שמשתוללות במקומות רבים בארצות הברית ומשאירות אחריהן הרס מוחלט.
משקיעים רבים בנדל"ן בארה"ב רוכשים נכסים במדינות עם אקלים קיצוני ונוטה לפורענות כמעט בכל שנה, טמפרטורות נמוכות מאוד ושלג כבד, סופות טורנדו שמאיימות להשמיד עיירות שלמות.



משקיע שלא יעשה בדיקה מקיפה לפני הרכישה או שלא יעשה ביטוח מתאים יכול למצוא את עצמו עם אבדן מלא של הנכס וההשקעה, בתים להשקעה בארצות הברית קונים רק במקומות בדוקים שמומלצים על ידי משקיעים אחרים.

בכל שנה הכותרות באינטרנט ובעיתונים זועקים מחדש, באפריל 2015 פגעה סופת טורנדו באילנוי והרסה 50 בתים, הסופה החלה בעיר פוטוסי שבמדינת מיזורי ונעה לכיוון שיקגו. בשבוע שעבר פגעו סופות טורנדו בדאלאס שבטקסס החריבו לחלוטין בתים, הסיטו מכוניות מכבישים והפכו אפילו משאיות. גורמים רשמיים שם אמרו כי זו הפעם השנייה בלבד מאז 1950 שסופה חזקה כל כך פוקדת את האזור. ממש בימים אלו מכות מספר סופות טורנדו בדרום ארצות הברית ובמערב התיכון, מצבי חירום הוכרזו בטקסס ובמיזורי, אלבמה, מיסיסיפי וג'ורג'יה.


במפה שמעל תוכלו לראות את האזורים המסוכנים יותר המסומנים בצבע אדום ואת המסוכנים פחות בצבעים כתום, צהוב ולבן.

כמה כללי זהירות לפני שאתם מבצעים השקעה:

1. בצעו סקר מקיף על האזור, הן מבחינת מדדי רמת האוכלוסיה, הדרישה לשכירות, מגמת השוק וכמובן נתוני אקלים.
2. ישנם אזורים במרכז ארה"ב ואזורים בדרום ארה"ב שידועים בסופות טורנדו בכל שנה, לא לקנות שם.
3. רכשו נכסים באזורים שנבדקו כבר על ידי משקיעים אחרים, אל תהיו שפני נסיונות באזור חדש.
4. דאגו לבטח את עצמכם בביטוח מתאים שיכסה גם סופות ונזקי טבע.
5. דאגו לביטוח במקרה לנזק לצד ג' - הסכום המקובל נע בין 500,000$ - 1,000,000$.
6. עצמים נופלים (Falling objects) - כגון עץ שנופל על הבית, או גג שקורס עקב ערימת שלג כבדה, הוא סעיף נפרד בביטוח שבדרך כלל לא מכוסה בביטוח בסיסי.

נקודה חשובה נוספת היא תאריך התחלת הביטוח, משקיעים רבים יסיימו את תהליך הרכישה ורק אז יתחילו לבדוק הצעות מחיר לביטוח, תהליך שיכול לקחת בין מספר ימים לכמה שבועות למשקיע אדיש. ישנה חשיבות גבוה מאוד לכך שיום העברת הבעלות על הנכס הוא גם יום התחלת הביטוח, אני מכיר באופן אישי משקיע שרכש נכס בעיר רוצ'סטר בניו יורק שהתעכב עם הצעות מחיר לביטוח הנכס. יומיים לאחר הרכישה הבית נשרף ולא נותר ממנו זכר והמשקיע איבד את כל ההשקעה שלו.

קניית בית בארהב ללא בדיקה של כל ההיבטים של ההשקעה היא סיכון מיותר וחבל שתפסידו במקום להרוויח.

מהם הערים המומלצות כרגע להשקעה בארה"ב:

1. ג'קסונוויל פלורידה.
2. טמפה פלורידה.
3. ממפיס טנסי.

אם עדיין לא הורדת את המדריך שלי להשקעות נדל"ן בארה"ב - ניתן להוריד בחינם - מכאן